Cât de dificilă va fi obţinerea unui credit Prima Casă în 2018

De la 1 ianuarie anul viitor vor intra în vigoare reglementări suplimentare în ceea ce privește desfășurarea programului guvernamental Prima Casă.

În special datorită avansului redus, de minimum 5% din valoarea imobilului, programul Prima Casă rămâne, pentru mulți români, cea mai bună variantă de achiziție a unei case. În condițiile în care fondurile disponibile pentru anul în curs (un total de aproximativ 2,675 de miliarde de lei) au fost epuizate de luni bune, cei interesați de acest program așteaptă cu nerăbdare alocarea celor două miliarde de lei promise de către stat pentru anul 2018. La orizont se profilează însă noi schimbări în desfășurarea programului guvernamental, ce au potențialul de a afecta activitatea de tranzacționare prin intermediul acestuia, arată o analiză imobiliare.ro.

Criterii mai stricte de alocare a fondurilor

Este vorba, mai exact, despre aprobarea unei noi proceduri de evaluare anuală a modului de utilizare a plafoanelor de garantare, ce va fi aplicată începând cu 1 ianuarie 2018. Elaborată de reprezentanții Ministerului Finanțelor Publice (MFP) și de cei ai Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM), aceasta are ca scop „utilizarea mai eficientă a fondurilor alocate anual pentru Programul Prima Casă, prin elaborarea unor criterii care vor sta la baza evaluării activităţii finanţatorilor".

Criteriile de evaluare anuală a modului de utilizare a plafoanelor de garantare în cadrul programului Prima Casă:

- ponderea garanțiilor acordate de fiecare finanțator în totalul garanțiilor acordate în anul precedent;
- raportul între volumul finanțărilor garantate acordate în cadrul programului și volumul creditelor pentru locuințe negarantate de către stat acordate de finanțatori persoanelor fizice în anul precedent;
- raportul între numărul total al garanțiilor plătite finanțatorilor de la începutul programului și până la data de 31 decembrie a anului precedent și numărul total al garanțiilor acordate de la începutul programului și până la data de 31 decembrie a anului precedent;
- raportul dintre numărul garanțiilor/promisiunilor de garantare acordate de FNGCIMM după ce solicitările de acordare au fost invalidate cel puțin o dată, înregistrate de un finanțator participant în program în anul precedent si numărul total al solicitărilor de garantare aprobate de FNGCIMM în anul precedent.

* Fiecăruia dintre criteriile de mai sus îi va corespunde un punctaj diferențiat, în funcție de mărimea rapoartelor aferente criteriilor, iar prin însumarea punctelor atribuite fiecărui criteriu se va obține punctajul final care va determina procentul de ajustare al plafonului alocat.

Efectul asupra clientului final

Ce impact vor avea, mai exact, aceste noi schimbări asupra cumpărătorilor și, implicit, asupra vânzătorilor de locuințe de pe segmentul de piață vizat de Prima Casă? În primul rând, dată fiind complicarea birocrației de acordare a fondurilor, este de așteptat să existe întârzieri în procesul de alocare a plafoanelor pentru fiecare bancă în parte. În al doilea rând și mai important decât atât este faptul că, pe fondul noilor reguli mai stricte, este foarte posibil ca anumite instituții finanțatoare să primească mai puțini bani decât în anii precedenți (chiar raportat la suma totală mai mică planificată pentru 2018). Totodată, posibilitatea ca statul să facă suplimentări ale plafoanelor ce urmează a fi stabilite se va reduce considerabil.

BNR: Prima Casă s-a îndepărtat de scopul său social

În spatele acestor modificări se află dorința declarată a autorităților de a aduce Prima Casă mai aproape de menirea sa inițială, anume cea de program social. În cel mai recent raport asupra stabilității financiare a economiei naționale, reprezentanții Bancii Naționale a României (BNR) punctau faptul că „Prima Casă s-a îndepărtat de la scopul său de program social". Un prim argument în sprijinul acestei afirmații este faptul că perioada de restrângere a accesului la finanțare ca urmare a crizei economice s-a încheiat, iar costurile de finanțare se situează în momentul de față la un nivel comparabil cu cel al creditelor ipotecare standard ale băncilor. În plus, creditele co-garantate de către stat sunt acordate și persoanelor cu venit ridicat, dat fiind că circa 35% dintre beneficiarii programului având salarii nete de peste 4.000 de lei; la polul opus, debitorii cu venituri mai reduse tind să fie supraîndatorați.

Nu în ultimul rând, un alt aspect ce știrbește caracterul social al Prima Casă este faptul că programul nu prevede limite privind valoarea maximă a locuinței achiziționate sau obligativitatea ca imobilul să fie reședință permanentă. „În acest sens, considerăm utilă revizuirea condițiilor de accesare a acestui program, în sensul orientării către debitorii cu un venit salarial sub un plafon pre-stabilit, care urmăresc să își achiziționeze o locuință pentru locuit, sub o valoare reglementată și în condițiile unui grad de îndatorare sustenabil", se arată în raportul BNR.

Reducerea graduală a intervenției statului în creditare

În acest context, oficialii MFP subliniază că noua strategie de alocare a plafoanelor se înscrie pe linia reducerii graduale a intervenției statului prin garantare, presupunând că piața creditului ipotecar se va dezvolta concomitent cu creșterea accesibilității populației la produsele standard ale băncilor. „Asumarea unei proporții echilibrate între creditele contractate în cadrul Programului Prima Casă şi cele contractate în condiţiile standard oferite de finanţatori este o parte importantă a unei politici publice de orientare a Programului Prima Casă către susținerea unor obiective sociale bine definite pe termen mediu și lung", notează aceștia.

„Există o preocupare majoră de optimizare a proceselor de garantare la nivelul FNGCIMM. Pentru Programul Prima Casă, în paralel cu procesul de eficientizare a fluxului de garantare, se desfășoară procese de recalibrare şi reparametrizare ce pot conduce la o targetare cât mai eficientă din punct de vedere social, pentru a putea beneficia de acest program acei oameni care au o reală nevoie de locuinţă. Programul evoluează permanent, răspundem prompt dinamicii pieţei, astfel încât să aibă o adresabilitate socială cât mai eficientă şi să genereze beneficii maxime", a declarat Alexandru Petrescu, directorul general al FNGCIMM