Reconversia platformei Carbochim, cu 500 mil. euro. Iulius Grup: „Am ascultat oamenii la Cluj. Peste 10.000 ne-au răspuns ce-și doresc''

Grupul Iulius va începe curând proiectul de regenerare urbană din Cluj Napoca, pe fosta platformă Carbochim, în care va investi peste 500 de milioane de euro. Proiectul prevede un nou mall, apartamente, birouri, spații verzi și un hub cultural.

Calitatea vieții comunităților din Iași și Timișoara a crescut în urmă investițiilor Iulius Grup. Urmează Cluj-Napoca și Constanța, iar Marius Perșenea, Chief Operating Officer (COO) Iulius Grup, a explicat cum au pornit aceste proiecte și cum sustenabilitatea este elementul cheie în conceptul dezvoltatorului condus de Iulian Dascălu.

Pionier în proiectele mixed-use din România

Marius Perșenea a vorbit despre cum Iulius Grup a pus accentul pe sustenabilitate în proiectele pe care le-a dezvoltat, într-un moment în care conceptul nu era atât de popular în piața românească. Prima invesitie a fost la Iași.

„Ne place să credem că am fost pionierii proiectelor mixed-use în România și a celor de regenerare urbană. Totul a început cu mai bine de un deceniu în spate, când Grupul Iulius a luat o hotărâre foarte îndrăzneață pentru acele vremuri, și anume accea de a investi în viitoarele active strategice. Era un concept nou pe piață, lumea se împărțea între proiecte de retail sau office, poate chiar o combinație.

Primul proiect de acest gen a fost Palas Iași, un proiect început în 2009-2010, exact în perioada crizei financiare. A fost singura dezvoltare din perioada crizei din România, finalizată în 2012 și axată pe punerea în valoare a Palatului Culturii din Iași. Vorbim despre o construcție istorică superbă, care, din nefericire, pe una din fațetele sale avea o zonă lăsată în paragină. Ideea a fost de de a crea o grădină a palatului, de a pune în valoare construcția și să adăugăm funcțiuni noi, vitale dezvoltării orașului: retail, office, administrative, cafenele, restaurante, spații de joacă, locuri unde lumea să se simtă bine.

A avut un real succes, știm cu toții rolul de scânteie a proiectului Palas în orașul Iași. Am învățat multe lecții de acolo și am mers mai departe la Cluj-Napoca, unde exista deja un mall. Lângă acel mall și în jurul lui am încercat să aducem alte funcțiuni, să punem în valoare parcul și mai ales lacul care se află în zonă, să construim clădiri de birouri, pe cât era posibil la momentul respectiv. Al treilea mare proiect de regenerare urbană și mixed-use este în Timișoara. Pe scheletul unui mall existent, împreună cu arhitecți internaționali, am căutat să integrăm funcțiuni adiționale, de genul celor de birouri, funcțiuni administrative, restaurante, cafenele și mai ales spațiu verde, deoarece spațiul verde este inima proiectelor noastre, este investiția pe care am început-o cu un deceniu și jumătate în urmă, când sustenabilitatea nu era o temă majoră, dar o consideram o temă a viitorului. Am finalizat în 2019 proiectul și de aici mergem mai departe cu noul proiect de la Cluj și cu ce se va întâmpla în viitor în Constanța”, a explicat Marius Perșenea, Chief Operating Officer Iulius Grup, în cadrul podcastului UrbanTalks.

Am ascultat oamenii la Cluj. Peste 10.000 ne-au răspuns ce-și doresc

Marius Perșenea a vorbit și despre proiectul de regenerare urbană de la Cluj-Napoca, unul dintre cele mai importante proiecte de tip mixed-use din România, în valoare de peste 500 milioane de euro.

„La Cluj-Napoca am întrebat societatea civilă despre ce și-ar dori în orașul lor. Ne-au răspuns 10.000 de oameni. Ne-au spus exact ce își doresc, iar noi i-am ascultat. Ei sunt extrem de dornici. E normal să fie așa. Ne dorim să terminăm cât mai repede acest proiect, unul de anvergură, de peste jumătate de miliard de euro. (...) Lumea este foarte nerăbdătoare și pentru proiectul de la Constața, conceptul este în lucru, tocmai am încheiat un parteneriat pentru teren.

Știm cu toții că urmează să pornim lucrările la Cluj. Suntem foarte aproape de acest moment. Proiectul de la Cluj-Napoca nu a început acum câteva luni. Sunt deja ani de zile în spate de pregătiri, analize, consfătuiri până când ajungi să faci un proiect. Înțeleg dorința de a cunoaste multe despre proiect. Suntem printre puținii dezvoltatori din România care am livrat absolut tot ce am spus că facem. Suntem atenți la ce spunem și promitem”, a mai detaliat COO-ul Iulius Grup.

Perșenea a vorbit și despre „orașul de 15 minute”, un concept care va fi pus în practică și la Cluj-Napoca.

„Trebuie să fii realist. Să vezi și ce tip de oraș ai. Nu cred că tuturor orașelor li se potrivește conceptul de oraș de 15 minute. Dacă este unul preponderent industrial, doar că să ajungi dintr-un capat în altul al fabricii durează 15 minute. Acolo poate este mai greu. Noi suntem focusați pe orașele universitare (inclusiv Cluj-Napoca - n. red.) care presupun o cascadare de evenimente. Sunt mulți studenți, aceștia sunt foarte bine calificați, atrag investitori, care, de obicei își desfășoară activitatea în spații de birouri, și atunci te îndrepți spre posibilitatea de a crea un oraș de 15 minute”, explică Perșenea.

Marius Perșenea susține că acest cadrul de mixt-use a fost orientat la început, intuitiv, spre necesitățile reale ale cetățeanului. Investițiile de tip mixed-use, unde spațiile de locuit, clădirile de birouri și zonele comerciale, sunt aproape unele de altele pot să aducă mai aproape de realitate conceptul de oraș de 15 minute, unde oamenii pot să ajungă la job, să se relaxeze împreună cu familia la un film, să facă sport, să aibă posibilitate și de a mânca sau să își facă cumpărăturile într-o distanță de 15 minute de mers pe jos de acasă. Un alt plus al funcțiunilor multiple este că nu mai există o separare totală a cartierelor dormitor și a districtelor de business. Acest fenomen, cel mai bine întâlnit în Statele Unite, este responsabil de trafic, de timp pierdut și de faptul că zonele sunt „vii” pentru doar 12 ore pe zi''.

Regenerarea urbană = redarea unui spațiu nefolosit, aflat în inima orașului, către comunitate

„Există indicatori urbanistici care arată că o rată fezabilă și rentabilă pentru orașe este de 6.000-8.000 cetățeni per km2. Este și o chestiune de bun simț dacă ne gândim la cetățeni și la necesitatea lor de a trăi bine și a se conecta la viața cartierului. În contradicție sunt și aceste proiecte la marginea orașului. Înțelegem. Sunt mult mai ușor de făcut, dar generează trafic. Te duci să iei ce are nevoie copilul și trebuie să parcurgi 10-15 km dus-întors. E mai dificil. (...) Noi ne bucurăm că și administrațiile locale au reușit să înțeleagă cât de important e ca în centru, în zonele locuite, să existe un upgrade al serviciilor, al vieții. Regenerarea urbană o văd ca o redare a unui spațiu nefolosit aflat în inima orașului către comunitate. Comunitate care a fost nevoită să își găsească soluții nefezabile din motivul pentru care lumea nu e în stare să pună punctul pe „i”. Avem spații multe în orașe neutilizate din varii motive, avem nevoie și de spații verzi, de zone de retail, entertainment, sport etc. Practic, nu reușesc să îmbine cererea cu oferta. Există resurse dar nu sunt utilizate. Noi am făcut acest lucru în orașele unde suntem prezenți, a mai afirmat Marius Perșenea.

 „Regenerarea urbană creează o oportunitate pentru oameni să stea în centrul orașului, să nu se mute”

Despre proiectele de tip mixed-use și importanța acestora pentru o viață calitativă și confortabilă pentru oameni a vorbit și Marcel Heroiu, Senior Urban Development. Acesta a puncta  importanța conectării satelor, orașelor mici și medii cu orașele mari printr-un model de zone urbane funcționale.

„La nivel cel mai simplu putem să ne gândim ce se întâmplă cu orașele din România în momentul de față, care, deși au o populație în stagnare sau declin demografic, se confruntă cu un declin masiv al populației către suburbii, către vila din suburbie și practic, regenerarea urbană creează un context și o oportunitate pentru oameni să stea în centrul orașului, să nu se mute. Dacă ne uităm la aceste dinamici existente, vedem un exod masiv către suburbii în mai toate orașele mari, cu părțile rele și bune care vin de aici, mai ales rele dacă ne gândim la impactul pe mediu economic și social.

În momentul în care iei zonele urbane funcționale, cum ar fi comunitățile din jurul Bucureștiului, care reprezintă jumătate din teritoriul României vom vedea că adună la un loc 75% din populația României și generează 98% din PIB-ul României. De aici apar două idei importante. Pe de o parte că avem jumătate din teritoriul României care generează doar 2% din PIB și pe de altă parte implicații clare pe zona de politică publică.

Șansa cea mai bună de a dezvolta un oraș mai mic sau o zonă rurală mai slab dezvoltată este să fie integrată cât mai bine într-o zonă urbană funcțională. Asta presupune investiții în infrastructură conectivă, drumuri, căi ferate și așa mai departe, pe de altă parte presupune dezvoltarea unui sistem de transport public similar cu ce vedem în Vest, în Olanda de exemplu”, a explicat Marcel Heroiu.

Heroiu a vorbit si de ce este importantă o relație cât mai bună între administrațiile locale și mediul privat pentru dezvoltarea zonelor.

„E foarte important ca toate teritoriile mai slab dezvoltate să fie conectate la o zonă care merge bine. Nu cred că zonele acestea sunt greu de dezvoltat sau că ar trebui convins un dezvoltator să investească. Iulius are un concept care îmi place, cel de Family Market, unde investesc chiar în zonele suburbane ca să creeze un pic de dinamism și activitate în zona de hinterland a unui centru urban dinamic. Într-adevăr există cele două Românii, dar sunt politici relativ simple și clare, care ar permite să creem, practic, poduri între cele două Românii, pe care să ruleze dezvoltarea.

Orice administație, indiferent de poziția geografică sau de mărime trebuie să înțeleagă faptul că șansa de a se dezvolta, pe lângă accesarea de fonduri europene de investiții de la bugetul de stat este inițierea unui dialog activ, dinamic și constructiv cu sectorul privat. Fără un sector privat dinamic nicio localitate nu are un viitor prosper. Tot mai multe administrații înțeleg acest lucru. Acum câțiva ani era mai mult un conflict, acum devine un parteneriat. O localitate care nu oferă locuri de muncă, nu are cum să rețină populație, mai ales tineri și nu are perspective de dezvoltare”, este de părere Heroiu.

Heroiu mai crede că un dezvoltator precum Iulius Grup poate fi considerat o forță de dezvoltare pentru comunitățile urbane. Totodată, pe lângă investiția in clădiri de birouri, este nevoie ca acele spații să fie ocupate de business-uri care să funcționeze, să angajeze oameni și să devină relevante pentru piața din România și Europa de Est. La Iași și-au deschis sediul Microsoft, AMD și Amazon, ca urmare a investițiilor în astfel de proiecte. Iulius Grupma mizat pe orașele universitare, care produc o forță de muncă alificată și care sunt bine văzute de potențialii investitori.

Rolul comunității în proiectele de la Cluj: „Atunci s-au aprins beculețele tuturor”

„Cred că trebuie să existe o simbioză și un dialog activ în comunitate. Cel mai bine am văzut lucrul acesta la Cluj pornit oarecum dintr-o presiune la firul ierbii, la nivelul societății civile. Este o abordare win-win. În sensul că primești consultând cetățenii și alți stakeholderi la nivel local. Nu doar că previi potențiale probleme mai departe, ci poți să te trezești și cu idei bune pentru că există în cele mai multe cazuri cunoștințe la nivel local care să te ajute să faci o treabă mai bună. 

Un exemplu la Cluj-Napoca ar fi Centrul de Inovare și Imaginație Civică (CIIC), care organizează dezbateri pe toate temele și proiectele de importanță majoră pentru Cluj, în primul rând proiecte publice. Noi spunem că ar merita discutate și proiectele private. La un moment dat s-a discutat și despre un parc în Mănăștur - cel mai mare cartier din Cluj-Napoca. La dialog au participat diferiți actori: ONG-uri, oameni care locuiau în cartier. O doamnă care avea locuință în blocul unde se contruiește parcul a spus: «În proiect ar trebui să vă gândiți să faceți și un gărduleț extern, pentru că mulți copii vor folosi acest parc, și dacă dau în minge și fug, și ajung în trafic se poate întâmpla o tragedie». Atunci s-au aprins beculețele tuturor celor care au participat la dezbaterea respectivă. E un element simplu de design, care nu are un cost substanțial, dar care aduce un grad de siguranță mai mare pentru locuitorii zonei și un design mai bun. Ai doar beneficii daca implici cetățenii într-un dialog viu, încă de la stadiul de concept, până la stadiul final”, a relatat Marcel Heroiu.

Potrivit lui Marius Perșenea, proiectele Iulius Grup necesită ani de planificare, analiză și lucru. Următorul mare proiect de regenerare urbană va avea loc la Constanța, pe terenul de 38 de hectare al firmei Oil Terminal de lângă Gara CFR. Investiția se ridică la 800 de milioane de euro și presupune crearea de zone rezidențiale, hoteluri, birouri, spații de retail și logistică.

„Rețeta” de la Cluj, folosită și în Constanța: „E o sete mare pentru acest gen de proiect”

Marius Peșenea spune că, în Constanța, „rețeta” va fi una similară cu ce a făcut Iulius Grup în Cluj-Napoca, Timișoara și Iași.

„Noi de la bun început am făcut studii de piață pentru Constanța. Există o sete foarte mare pentru acest gen de proiect și un interes foarte mare și pentru o piață de office. Este evident că un oraș cu aproximativ 540.000 de oameni (cu tot cu suburbii) are nevoie ca de aer de o infrastructură de business, un loc care să atragă pe oricine să își înceapă sau să își extindă activitatea. Vedem ce impact a avut Palas Iași asupra orașului, câte firme noi au venit în ultimii 10 ani. Multe sunt acomodate în Palas Campus, ce mai mare clădire de birouri din România unde e prezentă și compania Amazon”, a mai explicat Marius Perșenea. Acesta mai crede că, fără infrastructură nu poți cere cuiva să vină la tine în oraș. 

Despre Iulius Grup, Marcel Heroiu afirmă că este un dezvoltator de top, mai ales prin prisma proiectelor de mare anvergură.

„Un dezvoltator precum Iulius este o forță de dezvoltare. La Cluj, noul proiect mobilizează mai mulți bani decât toate fondurile europene absorbite până acum. Iulius are și forța oarecum să schimbe, să pună economie locală pe un alt eșafod. (...) Dacă ne uităm istoric, vom observa că orașele care au reușit să se reinventeze cel mai bine au fost cele care au avut acces facil la surse de finanțare. Inclusiv dacă ne uităm la toate proiectele Iulius. Fac ceva ce puțini știu să facă. Să acceseze o finanțare de 500/800 milioane de euro (cum este cazul proiectelor Iulius de la Cluj-Napoca, respectiv Constanța - n. red.). Ai nevoie de niște cunoștințe pe care puțini oameni de pe planetă le au”, a concluzionat Marcel Heroiu, Senior Urban Development