Topul celor mai mari tranzacţii cu birouri. Unde se situează Clujul

România a atras atenţia marilor fonduri de investiţii care se interesează tot mai mult de birourile din Capitală, iar companiile din IT&C semnează pe bandă rulantă contracte pentru birouri de zeci de mii de metri pătraţi.

Cererea nouă de spaţii de birouri reprezintă aproape jumătate, respectiv 49%, din activitatea totală de închiriere desfăşurată în cel de-al treilea trimestru din 2017 în Bucureşti, arată raportul companiei de consultanţă imobiliară CBRE. Ponderea de 49% reprezintă un record al ultimilor ani, în condiţiile în care, trimestrial, nivelul procentual al cererii noi variază între 20 şi 25%.

Cererea nouă de spaţii de birouri vine atât din partea companiilor nou intrate pe piaţa locală, cât şi din partea companiilor care îşi extind activitatea în Bucureşti.

Cererea totală din perioada iulie-septembrie 2017 s-a ridicat la 75.000 mp, cele mai active zone fiind Pipera (35%), urmată de CBD (Central Busi­ness District zona de birouri din jurul pieţelor Victoriei şi Romană) cu 22% şi zonele de centru şi vest, ambele cu câte 17% din total.

„Pentru întregul an 2017, estimăm că vor fi finalizaţi circa 140.000 mp spaţii de birouri, aproximativ 80% din total fiind livrat deja în primele nouă luni. Peste 85.000 mp din suprafaţa finalizată este deja preînchiriată", a declarat Răzvan Iorgu, managing director al CBRE România.

Spre comparaţie, în primele nouă luni ale anului 28% din totalul suprafeţelor tranzacţionate au fost reprezentate de zona Pipera, urmată de zona de nord cu 25%, în timp ce în CBD au fost tranzacţionate 18% din spaţii.

Sectorul IT&C a acaparat aproximativ 78% din cererea totală de spaţii de birouri în trimestrul al treilea, urmat de sectorul serviciilor profesionale cu 10%.

Statistica la nivelul primelor luni plasează în continuare sectorul IT&C pe prima poziţie, cu o pondere de 55% din total, sectorul industrial de producţie, cel al serviciilor profesionale, cu 18, respectiv 13%.

Datele CBRE mai arată că cererea netă (din care sunt excluse tranzacţiile de reînnoiri/renegocieri) a reprezentat 84% din cererea totală în T3, 69% din cererea primelor nouă luni.

Un număr de 23 de tranzacţii de închiriere au vizat suprafeţe de 3.000 mp în primele 9 luni ale anului, 70% din acest volum fiind tranzacţionate de companii cu activitate în sectorul IT&C.

Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a atins pragul de 2,76 mil. mp, cu 1,27 mil. mp proiecte clasă A şi 1,49 mil. mp clasă B.

În ceea ce priveşte dispunerea proiectelor la nivelul Capitalei, 28% din acestea sunt concentrate în zona de nord, 25% în zona Pipera, 16% în zona centrală, 16% în CBD, în timp ce 11% se află în zona de vest şi câte 2% în sud şi est, potrivit datelor CBRE.

În primele nouă luni din 2017 piaţa de investiţii din România este de 610 milioane de euro, o valoare cu aproape 44% mai mare decât cea înregistrată în perioada similară a anului 2016 (423 mil. euro). Numărul tranzacţiilor a crescut, dar valoarea medie s-a menţinut la aproximativ 25 milioane de euro, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România.

Volumul tranzacţionat a fost dominat de sectorul de retail (60%), în timp ce achiziţiile de clădiri de birouri au reprezentat 25%, acestea fiind urmate de industrial şi hoteluri.

„Cea mai mare tranzacţie consemnată în primele 9 luni din 2017 a fost achiziţia a 50% din portofoliul de retail şi de birouri al Iulius Group (Iulius Mall Cluj-Napoca, Iulius Mall Iaşi, Iulius Mall Timişoara şi Iulius Mall Suceava şi trei clădiri de birouri) de către grupul sud-african Atterbury. Aceasta este prima investiţie a fondului sud-african în România. Pe segmentul de birouri, cele mai importante tranzacţii au fost preluarea de către Immochan a Coresi Business Park din Braşov de la Ascenta Management şi vânzarea către Globalworth a clădirii C din Green Court Bucharest de către Skanska", a spus Andrei Văcaru, associate director, Capital Markets JLL România

Lipsa tranzacţiilor mai mari de birouri în România ţine atât de cerere, cât şi de ofertă. Numărul celor dispuşi să investească sume mari, de peste 70.100 de milioane de euro, într-o singură proprietate în România este cu certitudine mai mic decât cel al investitorilor care caută clădiri de 20-50 de milioane de euro.

„Pe de altă parte, este important de spus că nici nu am avut proprietăţi mari la vânzare în procese structurate şi cu aşteptări de preţ realiste."

„În cazurile în care aceste două criterii sunt îndeplinite, ne aşteptăm să vedem tranzacţii de succes cu proprietăţi de peste 50 mil.euro", explică Andrei Văcaru.

El spune că randamentele pentru birouri au rămas constante în ultimii 2 ani,cu nivelul yieldului prime la 7,5%, iar în piaţă au existat oferte şi sub acest nivel, însă acestea nu sau concretizat.

„Acesta este nivelul pentru cele mai bune clădiri din Bucureşti (prime yield). Atunci când vorbim de zone secundare, clădiri mai vechi sau cu spaţii vacanţe, e firesc că yieldul să urce, în unele cazuri semnificativ, el fiind o indicaţie a riscului perceput", a subliniat Andrei Văcaru.