Ciprian Păun: „Legea Nordis a exclus avocații din antecontracte și a creat un nou monopol pentru notari”

Legea Nordis a consființit un fapt de o gravitate excesivă.

LEGEA NORDIS ( legea nr. 207 din 2025) CE S-A ÎNTÂMPLAT CU REGLEMENTAREA DE LA 8 MARTIE 2026? “Buchet de Buruieni pentru Avocați”

Prin intermediul unor proceduri administrativ-notariale, avocații au fost excluși normativ din procedura de semnare a Antecontractelor de Vânzare-Cumpărare, acestea devenind obligatorii a se încheia la notar, deși principiul libertății contractuale este un corolar al întregului nostru sistem de drept civil. Prezența avocatului devine opțională, dacă un client își va dori să fie reprezentat. Prin legea Nordis, avocatii au fost excluși din tranzacții, iar actul normativ de consființire a aceastei decizii trebuia să intre în vigoare pe 8.03.2026! În interesul public și al consumatorului, am mai dat un monopol notarilor. Dar, despre această nedreptate vom mai vorbi, după 17.03.2026, data alegerilor pentru Baroul Cluj.

Operațiunea de preapartamentare — adică deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului — era prevăzută să devină obligatorie din 8 martie 2026. Autoritățile amânaseră aplicarea acestei măsuri față de restul legii tocmai pentru a putea adapta sistemul informatic necesar. Practic, aceasta era piesa centrală a întregului edificiu al Legii Nordis. Fără preapartamentare, promisiunile de vânzare rămân notate pe cartea funciară a construcției-mamă, nu pe unități individuale identificate juridic — o protecție semnificativ mai slabă.

Spre meritul ANCPI, termenul a fost respectat — dar la limită. Ordinul ANCPI nr. 293/2026 a fost publicat în Monitorul Oficial pe 6 martie 2026 și a intrat în vigoare pe 8 martie, modificând Ordinul nr. 600/2023 pentru a reflecta schimbările aduse de Legea 207/2025, inclusiv introducerea conceptelor privind construcțiile viitoare.

Concret, una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unei proceduri complete pentru înregistrarea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor considerate „bunuri viitoare”. Construcțiile viitoare vor primi un cod special atașat numărului cadastral al terenului, format din litera „C”, un număr și litera „V” — de exemplu: C1V, C2V. 
Procedura conține trei pași meniți să asigure securitatea circuitului juridic: notarul public înregistrează pe flux întrerupt cererea de înscriere în cartea funciară a preapartamentării, în baza actului autentic de preapartamentare, a autorizației de construire și a declarației autentice confirmative pe proprie răspundere a dezvoltatorului privind corespondența dintre conținutul documentației de preapartamentare și cel al documentației aferente autorizației de construire. În titlul cărții funciare a construcției condominiu bun viitor și a cărții funciare a fiecărei unități individuale bun viitor se va face mențiunea „bun viitor”. 

Cadrul normativ secundar există acum. ANCPI a reușit să emită ordinul metodologic în termen, ceea ce nu era deloc garantat într-un sistem administrativ cu istoricul nostru. Procedura pe trei pași are logică juridică: documentație cadastrală → recepție OCPI → autentificare notarială și notare în cartea funciară. Este un mecanism coerent pe hârtie. Procedura prevede că înscrierea se face pe baza unei declarații autentice a dezvoltatorului privind corespondența dintre documentația de preapartamentare și autorizația de construire. Practic, verificarea tehnică de fond rămâne la latitudinea inspectorului OCPI, iar declarația dezvoltatorului introduce un element de bună-credință prezumată .

Există ipoteza, deloc exclusă, ca regimul sancționator administrativ sau civil să fie contestat în măsura în care nu este prevăzut direct de lege, ci doar de ordin ca act administrativ cu caracter normativ.  Cu alte cuvinte, dacă un dezvoltator contestă o sancțiune aplicată în baza ordinului ANCPI, nu a legii înseși, instanțele vor trebui să tranșeze dacă ordinul depășește sau nu cadrul legal — un litigiu previzibil și costisitor. Preapartamentarea rămâne facultativă pentru proiectele în curs. Legea și ordinul se aplică proiectelor noi. Stocul existent de promisiuni de vânzare-cumpărare semnate înainte de 11 decembrie 2025 rămâne sub regimul vechi. Mii de cumpărători cu antecontracte vechi nu beneficiază de niciuna dintre noile protecții.

Reglementarea de la 8 martie 2026 a intrat în vigoare — și aceasta este vestea bună. Spre deosebire de atâtea alte reforme românești amânate sine die, ANCPI a livrat ordinul metodologic în termen, chiar dacă publicarea lui cu doar două zile înainte de aplicare ridică semne de întrebare privind pregătirea pieței.

Problema fundamentală rămâne aceeași ca în decembrie: legea construiește transparență, nu securitate patrimonială. Știm acum unde este fiecare apartament în cartea funciară înainte de finalizare. Nu știm încă cine plătește dacă dezvoltatorul intră în insolvență după ce a consumat avansurile în contul distinct „dedicat proiectului”. Câtă vreme privilegiul în insolvență lipsește, preapartamentarea este un instrument de identificare, nu de recuperare.