Clădirile și infrastructura din Cluj: într-o zonă de risc invizibil. Ce costă mai mult: monitorizarea sau lipsa ei?

Clujul și orașele din vestul României se află într-o etapă de dezvoltare accelerată, în care ritmul investițiilor, densitatea urbană și complexitatea proiectelor pun o presiune fără precedent pe construcțiile existente și pe cele aflate în execuție.

Deciziile legate de siguranță și durabilitate sunt luate tot mai des sub constrângeri de timp și buget, fără date obiective despre comportarea reală a structurilor.

În realitate, lipsa monitorizării nu face decât să mute costurile în timp: intervenții târzii,  blocaje de proiect, decizii luate sub presiune și riscuri directe pentru siguranța utilizatorilor. Unde apar, concret, aceste costuri și  care sunt semnalele timpurii pe care construcțiile le transmit, dar care rămân adesea neobservate?

Despre aceste subiecte am discutat cu Mariana Garștea, Director General Sixense România, companie care oferă servicii de urmărire a comportării construcțiilor în timp, și cu Gabriel Costin, Area Manager Sixense Vest. Amândoi explică, din experiența directă din teren, cum se transformă lipsa datelor reale în riscuri tehnice, financiare și reputaționale pentru proiectele din Cluj și din vestul țării.

Din experiența dumneavoastră, ce ajunge să coste mai mult pe termen mediu și lung: monitorizarea corectă a unei construcții sau lipsa ei? Unde apar, concret, aceste costuri?

Mariana Garștea: În mod evident, răspunsul este clar: lipsa monitorizării comportării unei construcții ajunge să coste mult peste ce ar însemna să monitorizăm corect încă din etapa de execuție și apoi în exploatare. 

Atunci când auzim „nu intră pe buget”, „dar de ce atât”, „e scump” sau chiar „nu e o prioritate”, este important să ne amintim că un sistem de monitorizare pentru o clădire nouă costă aproximativ 15.000-25.000 euro, în timp ce o expertiză tehnică de urgență poate depăși 50.000 euro, iar oprirea unui șantier înseamnă pierderi de minimum 5.000 euro pe zi.

Un sistem de monitorizare costă mai puțin decât: o expertiză făcută prea târziu, un șantier oprit, o decizie luată doar pe presupuneri, un incident major în timpul proiectului, un litigiu care putea fi evitat, o serie de amenzi repetate de la ISC (Inspectoratul de Stat în Construcții poate aplica amenzi între 10.000 și 50.000 lei pentru nerespectarea normelor de siguranță) și, nu în ultimul rând, pierderea încrederii beneficiarilor.

Toate acestea înseamnă costuri reale, mult mai ridicate –  și toate se reflectă în probleme mai frecvente, în reparații continue în loc de prevenție, în scăderea duratei de viață a unei structuri, într-o etapă de exploatare care pur și simplu dă mai degrabă bătăi de cap, aduce riscuri și risipește bugete și resurse. 

Care sunt deciziile care se iau astăzi în Cluj fără date reale despre starea construcțiilor și ce riscuri generează ele pe termen scurt și mediu?

Mariana Garștea: Din experiența noastră în teren, încă se iau multe decizii importante fără să existe date reale despre starea construcțiilor existente; iar asta este o vulnerabilitate majoră. 

De exemplu:

Se decid supraetajări, extinderi sau schimbări de destinație ale clădirilor fără o evaluare corectă și constantă a comportării lor în timp. Se presupune că, dacă o clădire „a rezistat” până acum va rezista și pe mai departe. Asta nu e o concluzie tehnică, ci o presupunere. 
Dezvoltatorii iau decizii legate de exploatarea clădirilor fără monitorizarea tasărilor, a fisurilor, a modificărilor structurale care apar în timp, mai ales în contextul terenurilor cu condiții geotehnice dificile din Cluj. 
Se aprobă proiecte de infrastructură fără să se știe în profunzime vulnerabilitățile și riscurile ce pot exista pe traseu și care este impactul asupra construcțiilor din vecinătate. 
Riscurile? Degradări accelerate, intervenții costisitoare făcute în regim de urgență și reacții doar de avarie. Pe termen mediu, vorbim de scăderea duratei de viață a construcțiilor, de pierderea valorii acestora și, în situații limită, chiar de riscuri pentru siguranța utilizatorilor.  Problema nu este lipsa cadrului legal sau a soluțiilor tehnice. Problema este că urmărirea comportării construcțiilor este tratată ca o activitate opțională, nu ca o prioritate absolută. 

Când un beneficiar spune „până acum nu am avut probleme”, ce nu vede, de fapt, și când apare de obicei costul real al acestei abordări?

Mariana Garștea: Când un beneficiar spune „până acum n-am avut probleme”, de fapt spune doar că nu le-a văzut sau că nu știe de ele încă. E ca în cazul unei persoane care nu merge deloc la controale medicale – dar lipsa simptomelor nu înseamnă automat lipsa problemelor. 

În ceea ce facem noi, atunci când apar deja semne vizibile, înseamnă că este deja prea târziu. Majoritatea degradărilor sunt silențioase la început: tasări, microfisuri, modificări ale comportării structurii și altele. 

O construcție nu cedează însă dintr-o dată. Ea anunță, dar anunță dacă o urmărești în timp, nu doar dacă o observi cu ochiul liber. Fără monitorizare, aceste semnale nu pot fi citite și interpretate. 

Costul acestei abordări de „până acum n-am avut probleme” apare aproape întotdeauna mai târziu, când intervin deja primele fisuri vizibile sau când apare o situație de criză, iar soluțiile trebuie luate rapid, scump și cu compromisuri. Monitorizarea este ca o asigurare pentru ce se întâmplă mâine, iar diferența stă în faptul că prevenția are un cost predictibil, controlat și se dovedește strategia cea mai bună din punct de vedere tehnic, financiar și reputațional. 

În lipsa monitorizării, unde se transferă, de fapt, costul: către bugetul de operare, către investiții ulterioare sau către deciziile care trebuie luate sub presiune?

Mariana Garștea: Toate cele pe care le-ați menționat sunt la fel de valabile și nu se exclud. 

Cel mai scump transfer cred că se face către deciziile luate sub presiune și mai degrabă din improvizație. Când nu există un istoric de comportare, ajungi să acționezi cu informații incomplete, sub constrângeri de timp. Deja aici nu mai optimizezi, ci pur și simplu limitezi pierderile. 

Dacă ar fi să rezumați într-o singură frază valoarea monitorizării pentru un decident financiar, care ar fi aceea? 

Mariana Garștea: Monitorizarea transformă un risc necunoscut într-un cost previzibil și controlabil. Ea adaugă vizibilitate asupra riscurilor care oricum există, doar că nu știi de ele până nu le monitorizezi. Ceea ce nu monitorizezi – nu economisești neapărat, ci doar amâni, iar costul crește proporțional cu durata de timp până la care decizi să intervii. 

Care sunt cele mai frecvente semnale timpurii pe care le vedeți în teren și care, dacă sunt ignorate, transformă intervenții minore în lucrări costisitoare sau blocaje de proiect?

Gabriel Costin: Cel mai frecvent semnal pe care îl vedem – și care este ignorat sistematic – este ușa care nu se mai închide cum trebuie. Proprietarul dă vina pe umezeală, pe lemn, pe balamale. În realitate, clădirea s-a deformat câțiva milimetri. Asta nu pare mult, dar când o structură „își schimbă forma” înseamnă că ceva se mișcă acolo unde nu ar trebui.

Ce mai vedem deseori în teren ca semnale timpurii: 

- Fisurile care „se plimbă” – apar, dispar, se măresc după ploaie sau iarnă. Nu sunt întâmplătoare. Sunt ritmice. Structura respiră anormal;
- Pocniturile care vin întotdeauna la aceeași oră – dimineața devreme sau seara, când temperatura se schimbă. Dacă le auzi constant, înseamnă că materialele lucrează excesiv;
„Pete” recurente pe pereți – aceleași zone, aceleași umidități, de fiecare dată după ploaie. Nu e o problemă de hidroizolație. E o problemă de drenaj sau fisurare structurală;
- Ferestre care „transpiră” diferit – una e perfect ok, alta condensează continuu. Înseamnă că încadramentele s-au deformat și există puncte termice anormale;
- Vibrații la trafic care cresc în intensitate – acum 3 ani nu simțeai când trece tramvaiul. Acum simți. Structura a pierdut din rigiditate.
- Toate aceste semnale nu sunt spectaculoase. De multe ori, ele nici nu sunt neapărat puse pe seama cedării structurii, însă reprezintă mici schimbări de ritm, simetrie sau repetiție care ar trebui să dea de gândit tuturor celor care gestionează un proiect de construcții. 

Diferența între o intervenție minoră și o lucrare majoră este exact timpul dintre momentul când structura „anunță” și momentul când cineva acționează. De obicei, se acționează când fisura e deja vizibilă cu ochiul liber. Atunci e deja târziu și de 10 ori mai scump.