Clujul, magnet imobiliar al Europei

Randamentele pe care le au proprietățile cumpărate la Cluj sunt printre cele mai mari de pe continentul european, fapt care îi determină nu doar pe investitorii din România, ci și pe cei din străinătate să disloce aici capitaluri importante, susțin specialiștii imobiliari.

“Până în 2013 piața imobiliară a suferit o cădere de 60% la București, pe când la Cluj a fost de doar jumătate, adică 30-35% în zonele periferice, iar în centru nu a trecut de 20-25%. În 2014-2015 piața a avut o stagnare a prețurilor timp de 6-7 luni, urmată de un recul generat de legea dării în plată, apoi a început să crească din nou. O urcare de 13% în perioada ianuarie 2015 – aprilie 2016 la apartamentele cu trei camere este enorm pentru că vorbim aici despre valori mari.

Revenirea pe plus a pieței imobiliare a fost generată și de faptul că Banca Națională a impus restricții pentru creditarea în euro. Scurtcircuitul generat de intrarea în vigoare a legii în plată s-a materializat în avansuri de până la 40% cerute de băncile comerciale, după care ele s-au aliniat la mersul pieței și au revenit la 15-20%, chiar 10% pentru creditele ipotecare. Apartamentele nou construite la Cluj au un grad de absorbție de 95%, adică în momentul în care un imobil este finalizat, iar dezvoltatorul pregătește actele de proprietate, mai rămân disponibile 1-2 locuințe, și acelea mai mici sau cu unele deficiențe.

Aici s-a mărit foarte mult numărul tinerilor cu venituri mari, plus investitorii dispuși să aloce sume importante. Un investitor care face bani în Sălaj nu îi va investi acolo, ci tot la Cluj pentru că aici există o stabilitate a pieței, iar chiriile au crescut de peste două ori față de perioada de după apariția crizei. Randamentele la Cluj sunt de 5-8% pe an, ceea ce este foarte mult, nu numai pentru România, ci chiar la nivelul Europei”, observă Anamaria Burca, managing partner al companiei de consultanță Coldwell Banker Transilvania (CBT).

În papuci prin supermarket 

Dezvoltatorii imobiliari s-au orientat nu numai înspre cartierele Clujului, ci și către zona centrală. “În 2012 ne-am dat seama că nu prea erau proiecte noi în centru și puține terenuri disponibile. De aceea ne-am orientat către acest tip de proiecte, iar în cazul Ursus suntem primii din România care am combinat partea rezidențială, comercială și hotelieră, printr-o investiție de 25 de milioane de euro. Mulți au spus că este o una riscantă, dar există oameni care vor să trăiască în centrul orașului, să aibă acces direct la magazine, la terase, să își trăiască viața.

Cu toate acestea, locuințele sunt amplasate într-o zonă mai retrasă de traficul de pe Calea Mănăștur, una dintre cele mai circulate artere din oraș. Platinia Luxury Suites va fi un hotel cu 120 de apartamente, pe 11 niveluri, cu 1-2 dormitoare, aflat încă în lucru, a cărei primă fază va fi gata în iulie. Sperăm să prindem Festivalul Untold”, anunță Oana Bănuț, director de marketing al dezvoltatorului Platinia. 

Adevăratele tranzacții, ținute la secret

“Clujul este primul oraș cu tranzacțiile imobiliare la vedere și asta datorită demersului nostru cu primăria pentru a inventaria contractele de vânzare-cumpărare, materializate într-un ghid postat pe site-ul instituției. Nici primăria nu stoca inițial valoarea tranzacției în programul său informatic, ci doar vânzătorul și cumpărătorul. Apoi, notarii taxează cu valoarea minimă, deci poate exista o diferență între ce e scris în contract și banii care se dau efectiv, dar asta deja e treaba autorităților. Sunt diferențe de 300 euro/mp pe care le-am constatat între prețurile vehiculate pe piață și cele menționate în aceste contracte.

E important să le spunem oamenilor: nu mai mințiți în contracte, iar statului, relaxează taxele pentru a reduce această zonă gri! Au fost cazuri de divorț în care soția era menționată în contract că a cumpărat o casă la munte cu 20.000 de euro, când de fapt aceasta era 100.000, iar judecătorul i-a dat soluția să păstreze casa și să îi dea soțului jumătate din valoarea ei, adică 10.000 de euro.

O particularitate a Clujului este că majoritatea contractelor pentru proprietăți se fac cu banii jos, ceea ce permite o negociere mai mare decât în cazul creditelor bancare”, relatează Adrian Vascu, senior partner al agenției de evaluare Veridio. Acesta vrea să generalizeze inițiativa elaborării ghidurilor imobiliare și în alte orașe precum Oradea sau Sibiu, după modelul încetățenit deja în Germania.

Orașul viitorului: plin de drone și roboți

Clujul trebuie să se adapteze la tehnologie nu numai teoretic, ci și aplicativ, consideră Ionuț Țața, președintele Clusterului Iceberg Brașov. “Există cel puțin patru orașe care își arogă denumirea de primul Smart City din România: Alba Iulia, Oradea, Cluj, Brașov doar pentru că au pus în scenă anumite tehnologii sau aplicații informatice. La București se fac câte două conferințe Smart City pe săptămână. Nu este destul să ai o monitorizare a circulației dacă orașul este blocat, iar ca să obții datele de trafic trebuie să apelezi la firma care a câștigat licitația.

În viitorul nu prea îndepărtat vom avea mașini autonome, adică distanța între ele va fi de doar 3-5 cm, în consecință nu vom avea nevoie de străzi late și nici de atâtea locuri de parcare. La supermarket, când se va ajunge la penultima sticlă de cola de pe raft va fi o dronă care va aduce un bax nou, iar pe rampă va fi un autocamion autonom încărcat de roboți.

Locuințele se vor remobila peste zi și vor deveni birouri, care se pot împărți cu alții, deci noțiunea de proprietate va fi înlocuită cu cea de mobilitate, de adaptare, de oraș deschis. Toate acestea se traduc într-un confort urban personal sporit, iar zonele acum ocupate excesiv de străzi, autostrăzi și parcări se pot transforma, se pot remodela în spații verzi. Clujul trebuie să fie un oraș avangardist și să impună standarde înalte pe care să le urmeze nu numai alte orașe, ci și localitățile mici”, susține expertul brașovean.

Clienții șantierelor virtuale

Președintele Ordinului Arhitecților din România (OAR), Șerban Țigănaș, atenționează asupra pericolului ca breasla să se ghideze doar după principiile business-ului. “Sectorul imobiliar este în sine o afacere extrem de speculativă care vizează profituri mari, pe când noi trebuie să vedem nu numai creștere și dezvoltare, ci și una durabilă, sustenabilă și mai ales responsabilă. Din păcate concepția arhitecturală în totalul construcției este în România de trei ori mai mică decât cea din Uniunea Europeană.

Se pare că nici reprezentanții lui Dumnezeu pe pământ nu mai au nevoie de noi, recurgând la servicii de calitate îndoielnică în edificarea lăcașurilor de cult. În Europa se pune acum accent pe intervenții pe construcții existente față de ridicarea altora noi, așa cum se petrece în România, iar acest lucru se face temeinic, pe o perioadă mai lungă. Contează și utilitatea proiectului: degeaba faci o clădire “verde” la Rădaia dacă trebuie să te deplasezi acolo în fiecare zi de la Someșeni; amplasamentul trebuie să se facă în acord cu activitatea consumatorului.

Din arhitectură va dispărea noțiunea de predare a proiectului către beneficiar, acum se lucrează la un proiect de către echipe de arhitecți din diverse părți ale globului. Noi avem avem astfel de proiecte în Azerbaidjan, California sau Rio de Janeiro, deși eu nu am fost niciodată acolo. Clientul își poate vizita virtual șantierul, poate să aibă o opinie, poate să vină cu idei pe parcurs”, menționează arhitectul clujean.

Conferințele Transilvania Open 4 Business, desfășurate în perioada 17-19 mai la SunGarden Resort Cluj, au cuprins două secțiuni: piață imobiliară și branduri. Participanții au asistat la prezentarea unor studii de piaţă privind forţa de muncă, oportunitățile şi factorii de risc din domeniul imobiliar, invitații fiind dezvoltatori, arhitecţi, consultanți, brokeri, avocați, autorități publice. A doua secțiune a cuprins branduri din Transilvania care au cunoscut succesul naţional și internaţional din domenii precum turism, informatică, sănătate, construcţii, agricultură.

Printre vorbitori s-au numărat Şerban Ţigănaș (OAR), Anamaria Burca (CBT), Adrian Vascu (Veridio), Oana Bănuț (Platinia), Ionuţ Țața (Iceberg) Răzvan Popescu (Safety Broker), Flaviu Mureșan (Baroul Cluj), Emil Mănășturean (Oficiul de Cadastru), Daniel Metz (NTT Data), Felix Arion (AgroTransilvania Cluster), Emanoil Viciu (Iris Design), Cătălin Hosu (ARRP), Sebastian Călugăr (CIS GAZ), Doru Berar (X Curier), Adriana Cocîrță (Nomade), Dorin Popa (Asociaţia pentru Cercetarea şi Promovarea Produselor), Ovidiu Clițan (Steiniger Wine Club), Anda Vlad (consilier proprietate industrială). Evenimentul organizat de revista Transilvania Business a mai cuprins un bal medieval și un turneu de golf.