Adrian Crivii: Preţurile apartamentelor vechi vor scădea cu 20%

Evaluatorul de la Darian crede că valorile la care au ajuns locuinţele la Cluj în perioada boomului imobiliar nu vor mai fi posibile decât în 6-10 ani.

 Adrian Crivii, preşedintele companiei de evaluare Darian, a discutat cu ZIUA de CLUJ despre efectele măsurilor guvernamentale, perspectivele pieţei imobiliare şi “stigmatele” urbanismului clujean. La doi ani de la căderea pieţei locale, rezidenţialul clujean merge în jos, consideră Crivii.

 

Impozitare suplimentară a proprietăţilor, scădere de salarii, creştere de TVA. Cât de “în groapă” suntem?

Foarte tare şi continuăm. Nu e corectă această măsură a impozitării la număr de proprietăţi, ci trebuia realizată în funcţie de valoarea lor. Noua formulă îl descurajează pe om să economisească şi să se dezvolte. Cel care investeşte într-o locuinţă dă de lucru şi altor zone: câştigă constructorul, arhitecţii, consultanţii. în urma noilor măsuri va avea cel mai tare de suferit piaţa apartamentele vechi: dispariţia subvenţiei la încălzire va duce la creşterea cheltuielilor, iar valoarea locuinţei se va diminua. Responsabilii vor ajunge la concluzia că tot măresc impozitele, dar încasările scad.

 

Spuneaţi că în 3-5 ani nu vedeţi creştere în piaţa imobiliară.

Unii au făcut investiţii bune, alţii, proaste. Părinţii au luat pentru studenţi apartamente cu 40.000 şi le-au vândut cu 80.000. Clujul nu stă bine la calitatea proprietăţilor. Valoarea lor de piaţă scade când urbanismul e prost. Prin dezvoltarea Planului Urbanistic General, prin cele zonale, primăria ar trebui să ducă o politică de trasare a unor zone de case, locuinţe colective, turnuri. Dacă duce o politică de creştere a valorii proprietăţilor impozitând apoi la valoarea de piaţă, cresc şi taxele încasate.

 

Se poate vorbi despre o revenire a pieţei imobiliare la nivelul din 2007?

Nu în următorii 6-10 ani.

 

Cum vedeţi piaţa imobiliară locală în următoarele şase luni?

Şase luni - un an vom avea scăderi. Scad preţuri, scad tranzacţii, chiar dramatic. în 2010 mă aştept la o scădere de cel puţin 15-20% faţă de 2009, pe segmentul rezidenţial, cu predilecţie la locuinţele vechi. Din ce în ce mai puţină lume va putea să ia credite. Dacă creşte şomajul, oamenii nu cumpără şi, neexistând cerere solvabilă, nici investitorii nu construiesc blocuri. înainte se vindea din proiect, acum sunt proiecte finalizate care nu sunt vândute, cu preţuri în scădere.

 

Sunt investitori care aşteaptă oportunităţi?

Se vor face tranzacţii în momentul în care băncile vor presa dezvoltatorii să vândă. Ele nu sunt interesate să facă asta pe o piaţă în scădere. Multe proiecte sunt necompetitive ca preţ din cauza costului mare de intrare al terenului. Cine cumpără vrea să ia cu 10-15% din cât s-a investit, finalizează un proiect cu bani puţini şi atunci va fi mult mai ieftin şi produsul final. Eşecurile, falimentele proiectelor le readuc pe cele bine localizate şi cu şanse să se termine la nişte preţuri realiste, cu care pot fi achiziţionate locuinţele.

 

Ce înseamnă preţ realist?

Unul care ţine cont şi de puterea de cumpărare, în scădere. Preţul trebuie să fie abordabil pentru cel care cumpără. Cine ia un proiect cu 100 euro/mp, mai dă 300 ca să îl termine şi îl vinde cu 500, are profit şi ajunge la un preţ la care locuinţele ar găsi clienţi. Tinerii ar trebui să cumpere, dar depind de locurile de muncă. Dacă sunt salarii nu foarte mari, piaţa trebuie să ţină cont de realitate. Tinerii nu îşi permit să cumpere cu 1.000 euro/mp, ci cu 400.

 

Există fonduri de investiţii, companii interesate de achiziţii la Cluj?

Este interes pentru proiecte pe care investitorul le-ar finanţa pentru finalizare, dacă poate să iasă undeva la 600 euro/mp. Degeaba îl cumpără să îl facă la 1.000-1.200 euro/mp, fiindcă la astfel de preţuri nu se vând. Cu 1.000 de euro e plin de proiecte ce nu se cumpără.

 

Segmentul terenurilor este interesant?

Erau investitori, unii blocaţi de criză, interesaţi de a face casele ca să vândă, iar pentru asta e nevoie de minimă decenţă în construcţii, respect faţă de cumpărător. Investitorii mici au construit nu contează cum, au şi vândut celor nu prea informaţi, care au cumpărat din proiect şi apoi şi-au dat seama că nu pot să întoarcă maşina. E şi vina autorităţilor care au acceptat să se întâmple astfel de lucruri. Floreştiul a avut şansa de a deveni un foarte bun cartier rezidenţial al Clujului. Din cauza dezmăţului urbanistic, în timp va avea un stigmat, care va scădea cu 20% valoarea proprietăţilor. Deja se  întâmplă asta. La fel în Bună Ziua sau Europa.

 

Momentul oportun pentru a-ţi lua casă

 

Evaluatorul clujean spune că potenţialii cumpărători trebuie să urmărească momentul când piaţa ajunge cât mai jos şi este convins că încă 6-9 luni preţurile vor scădea: “Dacă vrei să nu plăteşti chirie, faci un calcul: «Dau 300 de euro pe chirie sau plătesc 350 de euro rată?». Poţi să intri şi acum dacă eşti dur în negocieri şi îl prinzi pe cel obligat să vândă. Există un fenomen de «foarfecă» pentru dezvoltator: fără să vândă, costul apartamentelor îi creşte (dobânzi, întreţinere, impozite, pază, deteriorare) într-o piaţă care scade”.