Birourile din Cluj vor deveni mai atractive decât cele din București

Cluj-Napoca va ajunge o alternativă mai puțin costisitoare în comparație cu capitala pentru spațiile de birouri, în condițiile unei piețe a muncii mai puțin restrictivă.

Scădere mai mică în orașele regionale

2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piața de birouri din București din perspectiva cererii, reflectând incertitudinile generate de efectele pandemiei de Covid-19 asupra planurilor chiriașilor, conform companiei de consultanță imobiliară Colliers.

Aici cererea a scăzut cu 40% față de 2019, până la 214.000 mp, cel mai jos nivel din 2012, iar cea nouă a fost de 70.000 mp, potrivit raportului Colliers pentru 2020. Efectele anului pandemic sunt resimțite în sectorul de birouri din capitală și în 2021, cu o recuperare care va dura probabil câțiva ani.

Cererea din cele patru mari piețe regionale de birouri – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov – a scăzut cu 19% în anul trecut, la 60.000 mp, deși mai mult de jumătate din suprafață a venit dintr-un singur contract de închiriere, reînnoirea de 30.000 mp a companiei Amazon, în Iași.

Consultanții Colliers văd motive de optimism pe termen lung pentru aceste piețe, care dețin un stoc cumulat de birouri moderne de 900.000 mp în contextul unui ritm similar de crearea de locuri de muncă în domenii care necesită existența unui birou, cu perspectivă de accelerare în viitor.

Puțini angajați au revenit la birou

Cererea mai mică de închirieri poate fi explicată prin faptul că acele companii care nu au fost în stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus în așteptare toate deciziile majore legate de imobiliare până când obțin mai multă claritate.

La începutul lui 2021, companiile au ca strategie să vadă cum vor decurge lucrurile în evoluția vaccinărilor, ceea ce determină și momentul în care un număr mai mare de angajați se vor întoarce la birou. Contextul actual e un bun moment pentru companii să își transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru, conform Colliers.

Pe piața de subînchirieri, un aspect pozitiv este că o parte semnificativă a viitorilor chiriași care vor veni în spații subînchiriate, care nu erau obișnuiți cu birourile moderne până acum, își pot prelungi ulterior contractele de închiriere cu proprietarul.

Această piață a fost alimentată de pandemie, majoritatea angajaților din birouri începând să lucreze de acasă. Explozia de coronavirus din toamnă a amânat planurile pentru o revenire până la final de an, multe companii avansând acum jumătatea lui 2021 ca țintă. Între 10 și 20% dintre angajați au revenit în birouri, multe companii înregistrând procente cu o singură cifră.

Dictatura chiriașilor

Poate dura ceva timp până când vor începe să se vadă scăderi pe piața birourilor, dar aceasta este una a chiriașilor, proprietarii fiind nevoiți să devină mai flexibili și mai generoși în stimulente pentru a-i atrage și a-i păstra. Clădirile mai vechi, cu poziționare sau specificații tehnice slabe, vor fi mult mai expuse.

Proprietarii lor ar putea fi forțați să fie și mai generoși și poate chiar să scadă chiriile cu 5-10% pentru a rămâne competitivi față de clădirile mai noi. Rata de neocupare, anul trecut, a atins maximul ultimilor patru ani (13%), în creștere de la puțin peste 10% în anul precedent. Rata de neocupare continuă să fie generată în special de clădirile mai vechi, multe nefiind incluse în clasa A.

„Vedem acum proprietari care oferă contracte de închiriere sub durata standard de cinci ani și sunt puțin mai flexibili în opțiunile de încheiere. Presiuni suplimentare asupra chiriilor apar pe fondul creșterii subînchirierilor, care oferă potențialilor chiriași birouri amenajate la chirii destul de atractive și condiții chiar mai flexibile.

Orașele regionale vor rămâne alternative mai puțin costisitoare în comparație cu Bucureștiul și vor continua să aibă piețe ale muncii mai puțin restrictive. Ne așteptăm ca acestea să înceapă să se dezvolte mai repede decât Bucureștiul în acest deceniu”, conchide Sebastian Dragomir, asociat în Colliers România.