Clujul, pe harta marilor investiții în retail. Cum s-a schimbat piața din România în 30 de ani și de ce investitorii se uită acum spre orașele mici

În 30 de ani, mall-urile și parcurile comerciale au schimbat felul în care românii fac cumpărături. 

În doar 30 de ani, România a trecut de la o piață în care retailul modern aproape că nu exista la peste 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne, cu mall-uri, parcuri de retail și branduri internaționale prezente în tot mai multe orașe. Creșterea puterii de cumpărare, consumul mai mare și maturizarea pieței imobiliare au schimbat radical sectorul, dar România are încă mai puțini metri pătrați de retail modern raportat la populație decât alte piețe din Europa Centrală. Datele arată că, după trei decenii de dezvoltare accelerată, piața mai are loc de creștere, mai ales în orașele medii și mici, potrivit unei analize Colliers realizate la aniversarea a 30 de ani de activitate în România.

În 1996, când Colliers a intrat pe piața din România, retailul modern era abia la început. În același an, Metro a deschis primul cash-and-carry, într-o perioadă în care cea mai mare parte a comerțului se desfășura încă în piețe, magazine universale și formate tradiționale. A urmat Bucharest Mall în 1999, iar primul hipermarket Carrefour s-a deschis în 2001. În doar câțiva ani, retailul modern a început să se extindă rapid din București către marile orașe, susținut de creșterea veniturilor, accesul mai larg la credit și apropierea aderării la Uniunea Europeană. La începutul anilor 2000, stocul de retail modern era estimat la numai aproximativ 100.000 de metri pătrați, față de peste 5 milioane de metri pătrați astăzi. Diferența arată cât de mult s-au schimbat, într-o singură generație, atât piața imobiliară, cât și felul în care românii cumpără și consumă.

„Dacă ne uităm la 1996 și la piața de astăzi, diferența este uriașă. Atunci, retailul modern abia apărea. Astăzi, consumatorii au acces la branduri și formate comparabile cu cele din piețele occidentale, iar dezvoltarea nu mai este concentrată doar în București și în marile orașe. În ultimii ani, cea mai importantă schimbare a fost extinderea către orașele mai mici, unde există în continuare mult loc de creștere”, spune Simina Niculiță, Director | Partner | Retail Agency, Colliers România.

De la boom-ul mall-urilor la extinderea în orașele mici

Aderarea la Uniunea Europeană a accelerat puternic piața: veniturile reale creșteau, creditarea se extindea, iar retailerii internaționali tratau România ca pe una dintre piețele cu cel mai mare potențial de expansiune din regiune. Piața nu a crescut însă într-un ritm constant. Boom-ul dinaintea crizei financiare a adus unele dintre cele mai mari proiecte comerciale din România, iar în 2007-2008 erau livrați aproximativ 400.000–500.000 de metri pătrați de spații comerciale noi pe an. Criza a oprit brusc acest ritm, iar multe proiecte au fost amânate, înghețate sau abandonate. AFI Cotroceni, de aproximativ 76.000 de metri pătrați, s-a deschis chiar în 2009, în plină recesiune, și a devenit ulterior unul dintre cele mai performante centre comerciale din piață.

Perioada 2009-2013 a arătat și cât de importantă este poziția unui centru comercial într-un oraș. Proiectele puternice au continuat să atragă chiriași chiar și în anii dificili, în timp ce altele au pierdut teren sau au ieșit din piață. După criză, dezvoltatorii au devenit mai prudenți și au pus mai mult accent pe locație, puterea de cumpărare și potențialul real al fiecărei zone.

O altă schimbare importantă a venit odată cu parcurile de retail, care au dus retailul modern și în orașe de sub 50.000 de locuitori. Costurile mai mici față de un mall clasic au făcut posibilă dezvoltarea unor proiecte în localități care până atunci aveau foarte puține opțiuni moderne de cumpărături. Parcurile de retail au schimbat profund harta comerțului modern, tocmai pentru că pot funcționa în localități mai mici, unde o dezvoltare de tip mall, cu costuri mai ridicate, nu ar fi profitabilă. Dacă anii 2000 au fost dominați de mall-uri mari și proiecte-emblemă, ultimii ani au adus mai multă extindere în teritoriu și formate adaptate orașelor mai mici.

Schimbarea se vede și în livrările recente. România a depășit pragul de 5 milioane de metri pătrați de retail modern în 2025, când au fost livrați aproximativ 185.000 de metri pătrați în 13 proiecte, după o perioadă 2020-2024 în care media a fost de aproximativ 145.000 de metri pătrați livrați anual. Pentru 2026, Colliers estimează aproximativ 150.000 de metri pătrați de spații comerciale noi, ușor sub nivelul anului trecut, însă cu un pipeline solid pentru 2027.

Oferta de retail a rămas sub potențialul indicat de evoluția puterii de cumpărare.

„Retailul românesc a crescut mult, dar consumatorul a evoluat și mai repede dacă ne uităm la perioada recentă. România are astăzi o putere de cumpărare mult mai apropiată de piețele din Europa Centrală, dar o densitate a stocului de retail mult mai redusă. Diferența este vizibilă mai ales în orașele medii și mici, unde vedem în continuare interes din partea dezvoltatorilor și retailerilor și unde există încă spațiu pentru noi proiecte”, explică Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.

România are în jur de 270 de metri pătrați de retail modern la 1.000 de locuitori, față de aproximativ 400-500 în Ungaria Cehia și în Polonia. Diferența este importantă mai ales în contextul în care puterea de cumpărare a românilor a crescut foarte mult în ultimele trei decenii. Dacă la nivel national, diferența este, în medie, cam de 1,7 ori față de cele Polonia sau Cehia, la orașele de sub 100,000 de locuitori, România este de 2,7 ori în urma lor la capitolul stoc per capita.

În jurul anului 2000, salariul net mediu din România era de puțin peste 100 de euro pe lună. În prezent, depășește 1.000 de euro. Recuperarea decalajului față de regiune a fost la fel de rapidă: în 2000, venitul net al unui angajat din România era aproximativ jumătate din cel al unui angajat din Ungaria și sub o treime din cel al unuia din Polonia. În 2025, venitul net anual din România ajunsese la aproximativ 13.900 de euro, la 90% din nivelul din Ungaria și la circa 75% din cel din Polonia. În același timp, PIB-ul pe cap de locuitor s-a dublat între 2017 și 2025, de la aproximativ 9.500 la circa 20.000 de euro.

Cum va evolua piața de retail în perioada următoare?

Piața intră acum într-o etapă mai matură. Creșterea în următoarea perioadă va veni dintr-o combinație de proiecte de mall-uri mari în principalele orașe, extinderea diferitelor concepte de retail în orașele medii și mici, dar și repoziționarea sau modernizarea centrelor existente care au împlinit 15-20 de ani. Dezvoltatorii sunt mai atenți la locație și costuri, retailerii urmăresc mai strict performanța magazinelor, iar consumatorii sunt mai sensibili la raportul calitate-preț. În același timp, centrele comerciale dominante au un grad de ocupare ridicat, iar formatele de discount și convenience continuă să fie printre cele mai active.

Centrele comerciale livrate înainte de 2010 au deja nevoie de modernizare în ceea ce privește spațiile comune, conceptele de entertainment și zonele de food court. Nici creșterea comerțului online nu a oprit dezvoltarea spațiilor fizice. În România, e-commerce-ul a crescut în paralel cu retailul modern, într-o piață în care oferta de spații comerciale era încă redusă față de cerere.

Chiar dacă ritmul consumului a încetinit în 2025-2026, consultanții văd această perioadă mai degrabă ca pe una de consolidare, după mai mulți ani de creștere puternică. Interesul dezvoltatorilor pentru noi terenuri de retail a revenit spre finalul lui 2025, semnal că noi proiecte sunt în pregătire pentru perioada până în 2030.

Maturizarea pieței se vede și în tranzacțiile mari. În 2026, AFI Europe a cumpărat șase centre de retail MAS pentru o valoare brută de 297 milioane euro, în cea mai mare tranzacție de retail din istoria pieței locale. Cu două decenii înainte, vânzarea Polus Center Cluj pentru peste 200 de milioane de euro marca momentul în care retailul începea să fie privit și ca o investiție instituțională importantă.

La capătul a trei decenii de transformare, consultanții consideră că una dintre cele mai clare concluzii este că retailul modern nu mai este o poveste concentrată doar în București și în marile orașe. Noile dezvoltări continuă mai ales în orașele medii și mici, unde oferta rămâne sub nivelul puterii de cumpărare și al consumului, ceea ce susține în continuare creșterea pieței, dar într-un ritm mai selectiv, cu proiecte mai bine adaptate dimensiunii și nevoilor fiecărei comunități.