Cum va merge piața imobiliară după pandemie. "Previziunile au fost mai proaste decât realitatea"

Spațiile rezidențiale și industriale vor fi din ce în ce mai căutate în acest an, în timp ce spațiile de birouri și cele hoteliere vor înregistra un recul, susțin analiștii imobiliari. 

Compania de consultanță JLL România a făcut o retrospectivă a ceea ce au însemnat ultimele 12 luni pentru piața imobiliară românească, punând accent pe modul în care criza sanitară a remodelat abordarea celor din această industrie și în ce măsură ceea ce ne așteptam să se întâmple în martie 2020 s-a petrecut într-adevar. 

"Ceea ce s-a întâmplat pe piața imobiliară după declanșarea pandemiei nu a reprezentat decât o accelerare a unor fenomene care deja se manifestau în economie și în această industrie. Schimbarea modului de lucru al angajaților, implicit a nevoilor acestora, începuse, o temă pe masa multor manageri din companii. Vedem o preocupare pentru actorii implicați în domeniul imobiliar (consultanți - arhitecți, agenți, ingineri - constructori, dezvoltatori, chiriași, bănci finanțatoare și investitori) pentru construcții sustenabile și măsuri pentru reducerea poluării.

”Noul mod de lucru va atrage după sine nevoia de ajustare a actualelor spații de birouri, piața rezidențială va crește pentru a asigura ocupanților o alternativă mai confortabilă eventual luând în considerare cerințele de lucru de acasă, piața constructiilor industriale și logistice va trebui să acomodeze creșterea generată de comerțul online”, spune Cezar Florea, Head of Project & Development Services JLL Romania.

"Toate aceste arii de dezvoltare reprezintă oportunități pentru cei care activează pe această piață. Deși exista un pesimism moderat la începutul pandemiei, piața construcțiilor nu a suferit scăderi, rezistând bine perioadei de incertitudine pe care am traversat-opână la final de 2020. Anul 2021 a început cu o scădere în zona construcțiilor, dar estimările noastre pentru restul anului rămân optimiste, prefigurând întreg anul 2021 cu ușoară creștere", menționează raportul JLL

Piața birourilor, sub presiune

Rata de neocupare a spațiilor de birouri a avut o creștere constantă, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse în așteptare de marejoritatea clienților. Estimările pentru 2021-2022 sunt că această rată va mai crește pentru că proiectele care au deja spații preînchiriate nu pot fi amânate și s-ar putea să dureze mai mult să umple spațiile încă vacante, în lipsa unei creșteri a cererii nete.

Cererea va veni de la chiriașii cărora le expiră contractele și care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru următorii ani. Multe alte companii au preferat să extindă contractele curente, păstrând sau nu același spațiu ocupat. În așteptarea finalului pandemiei, își iau timpul necesar analizării noilor forme de lucru și ajustării politicilor proprii.

Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros și cu nevoi și posibilități diverse de lucru de acasă care trebuie gestionate astfel încât să mențină nivelul optim de productivitate. Un alt fenomen este apariția spațiilor scoase la subînchiriat de companii. Suprafața disponibilă la subînchiriere este cea mai mare care a existat vreodată pe piața din România: 70.000 mp.

”Inevitabil, aceste spații, multe amenajate corespunzător unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care încă mai au spații neocupate în portofoliul lor.  Nu numai prețul chiriei este problema, ci și flexibilitatea termenului contractual oferită de aceste spații, multe companii, în special cele care își deschid noi birouri în țară, dar și cele care se bazează pe proiecte temporare găsindu-le ca fiind ideale, la concurență cu spațiile de tip coworking”, a declarat Marius Șcuta, Head of Office Department la JLL Romania.

Piața industrială, pe val

În piața industrială, cererea a avut o evoluție cel puțin interesantă: în momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de închiriere în lucru erau suspendate pe termen nedeterminat; a urmat o revenire explozivă din iulie-august. Piața a fost puternic impulsionată de încrederea în spațiile logistice și de distribuție, ce au susținut consumul în starea de urgență. Una dintre surprizele plăcute a fost încrederea pe care marii investitori în spații industriale și-au păstrat-o în reziliența segmentului industrial în perioada de început a pandemiei.

”Odată cu creșterea numărului de investitori și a volumului de spații disponibile la închiriere, piața se îndreaptă spre nou moment de cotitură. Proprietarii oferă avantaje din ce în ce mai interesante și mai consistente pentru a atrage chiriași. Aceștia încep să se confrunte cu competiția mai mare și din partea unor noi investitori care sunt nevoiți să fie puțin mai flexibili pentru a-și crește portofoliul de clienți”, a declarat Costin Bănică, Head of Industrial Department la JLL.

”Sunt proprietari de terenuri sau de clădiri care vor să știe ce funcțiuni se pretează în condițiile actuale cel mai bine pentru imobilele pe care le dețin. Sunt cereri din partea investitorilor care vor să intre sau să se extindă în piață și caută să identifice care sunt oportunitățile și nișele cu potențial. Totodată, vin solicitări pentru studii de regenerare urbană și conversii de cladiri sau spatii industriale”, spune Alexandru David, Head of Research la JLL România.

Lucrul de acasă susține creșterea rezidențială

Cererea de locuințe va rămâne puternică, în special pentru segmentele din extreme, pe când categoria mijlocie-înaltă va fi direct afectată de amânarea extinderii aplicării taxei pe valoarea adăugată de 5% la achiziția de locuințe, iar acești cumpărători ar putea îngheța decizia de cumpărare până în 2022, conform JLL.

Chiriile au înregistrat scăderi de 10-15% ca o consecință a ofertei crescute de apartamente care anterior erau închiriate în regim hotelier, acum închiriate pe termen lung, și ca urmare a diminuării cererii din partea studenților. Revenirea pieței de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce va crește imunizarea populației și vor fi ridicate restricțiile de călătorie.

Modelul hibrid de lucru (de acasă, din alte locuri și de la birou) va avea impact asupra designului produselor rezidențiale, în timp ce tot mai mulți dezvoltatori de birouri își vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidențiale. Va apărea un nou produs pe piața rezidențială - proiectele Built to Rent (locuințe destinate închirierii prin modul în care ele sunt gândite).

Piața se va concentra în jurul dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuințe construite. Vor intra pe piață investitorii instituționali, ce vor remodela piața închirierilor, prin implementarea de reguli clare și a celor mai bune practici internaționale, definind noi standarde de închiriere.

”Pandemia a acționat și ca un catalizator. A ajutat în luarea unor decizii și la accelerarea dorinței de a optimiza spațiile în care trăim, cu o atenție mult mai pronunțată asupra confortului. Am văzut o dinamică specifică unei piețe mature și stabile, fără derapajele din anii trecuți, datorită profesionalismului jucătorilor și a fundamentelor solide”, crede Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România.

Proprietarii care voiau să vândă amână ieșirea în piață

"Pe piața de investiții există o accelerare a unor tendințe preexistente cum ar fi creșterea interesului pentru proprietăți logistice și o reașeare a segmentului de retail, dar și unele strict legate de pandemie - oprirea temporară a tranzacțiilor cu hoteluri. Clase de active alternative vor deveni mainstream – dintre acestea prima pe care o vom vedea în România este rezidențialul dezvoltat special pentru închiriere.

Mulți proprietari care intenționau să vândă în 2020 sau 2021 au amânat ieșirea în piață. Majoritatea scenariilor cu care lucram erau mai sumbre decât ceea ce s-a întâmplat. Principalul aspect pozitiv este că piața nu a înghețat așa cum s-a întâmplat în criza precedentă. Am continuat să vedem tranzacții, ba chiar în România volumul din 2020 l-a depășit pe cel din 2019", potrivit JLL România.

”Incertitudinea a fost principalul factor negativ pe piață. În ce măsură va continua lucrul de acasă pentru angajații din birouri, cât din sumele cheltuite în online din cauza restricțiilor de circulație vor fi recuperate de centrele comerciale, cât de repede va reveni turismul de business în noul context în care toată lumea folosește aplicațiile de videoconferințe sunt întrebări la care răspunsul începe să se contureze”, a spus Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

"Băncile și guvernele au continuat să asigure lichiditate, iar la nivel individual majoritatea companiilor și a oamenilor a respectat restricțiile și a încercat să limiteze pandemia, dar s-a adaptat foarte repede și a făcut tot ce era posibil să își continue activitatea și să își urmărească obiectivele. Temerile care se manifestă acum în piață variază în fucție de domeniu.

Acum aproape toata lumea se așteaptă la o revenire în perioada următoare, doar că nu va fi uniformă. Principala preocupare a proprietarilor de active imobiliare este cum vor performa sau reacționa utilizatorii clădirilor – ceea ce se va reflecta în gradul de ocupare și în veniturile generate de acestea", menționează raportul.

Construcțiile nesustenabile: probleme de finanțare și închiriere 

"Pandemia a adus în prim plan termenul de Environmental factors, Social infrastructure, Governance. Vedem în România bănci care cer evaluări care să ia în calcul măsurile și investițiile necesare pentru a aduce activele pe care le finanțează într-o zonă cu un consum redus de energie și poluare. Angajații sunt din ce în ce mai educați și mai atenți la calitatea spațiilor pe care le ocupă și au cerințe legate de sustenabilitatea locului de muncă".

”Evident că încă e mai ieftin să construiești nesustenabil, dar costul e una, iar valoarea pe care o aduce construcția, alta.  Lăsând la o parte pentru un moment faptul că cheltuielile de mentenanță a unei clădiri sustenabile pot scădea cu până la 45%, implicațiile pentru proprietari sunt mult mai adânci, iar impactul pe valoare va fi calculabil și economiile făcute pentru o construcție mai ieftină nu vor mai renta”, spune Silviana Badea, managing director al JLL România.

O clădire nesustenabilă va rămâne neînchiriată mai mult timp decât media din piață, pentru că nu mai răspunde cerințelor de sustenabilitate ale chiriașilor. Va costa mai mult să fie finanțată, pentru că băncile vor taxa prin condițiile de creditare o clădire care nu răspunde standardelor lor. Nu va putea fi vândută decât unui grup de investitori noninstituționali la un preț sub piață pentru că investitorii instituționali nu vor mai avea voie să investească în clădiri care nu urmăresc standardele de sustenabilitate.