Noul Mănăștur: rechini imobiliari contra mici proprietari

Proprietarii mici de terenuri din Sopor, următorul mare cartier al Clujului, vor fi împinși în afara afacerilor imobiliare în care marii actori dezvoltatori vor să facă jocurile în noul Silicon Valley european, susțin specialiștii în locuire.

Sociologul Eniko Vincze, profesor universitar la Facultatea de Studii Europene a Universității Babeș-Bolyai, a realizat o analiză a proiectului Sopor, rezultată în urma ultimelor dezbateri inițiate de către Primăria Cluj-Napoca, documentul fiind publicat de Fundația Desire pentru Deschidere și Reflecție Socială. 

“Războiul implicit între micii proprietari și marii dezvoltatori imobiliari, așa cum se desfășoară el pe terenurile din zonă, este un nou capitol al dezvoltării urbane postsocialiste a la Cluj, în mod particular al fenomenului gentrificării. Actualii proprietari mici, întruchiparea unei noi-vechi clase sociale care nici ea nu prea mai are loc în acest "Silicon Valley al Europei de Est", vor fi împinși în afara afacerilor imobiliare în care marii actori dezvoltatori doresc să acapareze toate resursele acumulării de capital prin producția de locuințe”, spune Eniko Vincze.

Prin acest tip de guvernanță, primăria asigură funcționarea fluxurilor acumulării de capital prin producție economică și dezvoltarea mediului construit, susțin reprezentanții Fundației Desire.

“Astfel, ea devine actor pe piața de locuințe și pe piața forței de muncă, deși în mod direct nu cumpără de pe piață terenuri sau clădiri și nu creează locuri de muncă. Experții adunați la primărie au fost formați în mod eficient de către Banca Mondială, promotoare a orașului drept "competitiv", cum anume să îndeplinească acest rol.

Primarul Emil Boc a câștigat încă un meci de imagine ale căruri mize le-a formulat astfel el însuși în decembrie 2018: "Vreau ca Sopor să fie un model de referinţă pentru România, un cartier ca la carte. Dacă laşi dezvoltarea doar în mâna privaţilor, care vin şi îşi fac fiecare bloc cum vor, pierzi din vedere ansamblul”, relevă analiza Desire.

Documentul a fost formulat în urma participării la dezbaterea publică organizată de Primăria Cluj-Napoca și de Ordinul Arhitecților din România – Transilvania despre concursul internațional de soluții pentru realizarea masterplanului și planului urbanistic zonal (PUZ) pentru zona Sopor (250 ha). Majoritatea participanților au fost proprietari din zonă.

Clujul va avea încă patru cartiere

Patru noi cartiere ar urma să se contureze în viitorul apropiat (Sopor, Borhanci, Lomb, Valea Gârboului), însă pentru cel de talia Mănăşturului se fac paşi concreţi. Edilul Emil Boc vrea ca Soporul "să fie un model de referinţă pentru România". La întâlnire s-au dezbătut reglementările urbanistice pentru Sopor, care vor sta la baza temei de concurs de proiectare pentru găsirea celei mai bune strategii de urbanizare.

Primăria a pus la dispoziția proprietarilor din zonă un instrument care le permite să își identifice parcela. Prin intermediul aplicației informatice, până în 28 februarie, ei sunt invitați să completeze un chestionar prin care pot să formuleze propuneri cu privire la funcțiunile și utilizările pe care le doresc pentru terenurile pe care le au în proprietate. Toate propunerile vor fi analizate de către echipa de proiect.

Municipalitatea a publicat în 2018 planșa cu PUZ pentru cartierul Sopor. Acesta urmează să devină subiect al unui concurs internaţional de soluții, iar premiile totale puse la bătaie sunt de 3 milioane de lei: premiul I (contractul de proiectare), 2,8 milioane de lei; premiul II, 120.000 de lei. şi premiul III, 70.000 de lei, toate fără taxa pe valoarea adăugată.

Extinderea rezidenţială a Clujului a fost declarată drept prioritară pentru municipalitate,  însă după un set de reguli, în corelare cu proiectele de mobilitate (centură metropolitană, tren regional şi metrou).

Întrebările formulate de proprietari

- Sunt 1.000 de proprietari de terenuri în zonă, moștenite de la părinți sau cumpărate acum câțiva ani; majoritatea proprietari mici, pentru care terenul-moștenire are valoare simbolică dar și materială sau pentru care investiția făcută prin achiziție este o bună parte din “averea” lor din care nu vor să piardă.

- Unii doreau să construiască și până acum, dar majoritatea celor care au construit au făcut aceasta în lipsa autorizațiilor de construcție pe care nu le-au primit de la administrația publică locală (100 de cazuri).

- Utilități au doar cei care au avut fonduri personale pentru aceste mari investitiții pentru o familie (de a plăti nu doar branșamentul, ci introducerea sistemelor de utilități pe străzi până la terenurile lor).

- Starea drumurilor este deplorabilă.

- Toți proprietarii vor fi mulțumiți dacă primăria va prelua, prin PUZ, terenul în zonă urbană, îl va transforma din agricol în rezidențial cu multiple funcțiuni și va plăti costurile mari ale utilităților.

- Mai mulți proprietari au afirmat că nu vor blocuri în zonă și că le este teamă că “rechinii imobiliari” vor apărea în zonă, extindu-se înspre ei din zonele apropiate.

- Unii și-au exprimat nedumerirea în legătură cu procedura prin care lor li se cere să își exprime dorința de a vinde sau de a construi înainte să știe primăria ce scopuri are cu acest teren prin urbanizarea sa.

- Alții și-au manifestat nesiguranța cu privire la vânzare: dacă ar vinde acum, la preț mai mic, unor investitori imobiliari, ar putea să ajungă să plătească o chirie enormă acestor investitori sau să cumpere la prețuri enorme apartamente făcute de aceștia pe terenul lor vechi.

Propuneri formulate pe temă și procedură

"(1) În acest proces de consultare, primăria și OART se consultă și cu dezvoltatorii imobiliari? Dacă da, ar fi bine să informeze micii proprietari despre intențiile acestora de a investi în zonă, pe baza principiului anunțat de organizatori, și anume acela de a asigura o bună comunicare între toate părțile în acest demers și de a media între diverse interese. Mai departe, în măsura în care există interese imobiliare, cum va reglementa primăria acest proces? Va interveni sau nu cu scopul de a limita creșterea prețurilor de locuințe, lucru care ne îngrijorează pe toți din acest oraș care impune cheltuieli tot mai insuportabile pentru tot mai mulți? Propunerea ar fi ca primăria să facă acest lucru și prin negocierea cu dezvoltatorii în vederea producției de locuințe sociale publice în această zonă, în care dezvoltatorii vor avea la dispoziție un teren generos urbanizat pe costurile publice sau pe seama unor pierderi suferite de micii proprietari de acum.

(2) Primăria are intenția de a cumpăra terenuri în această zonă de la micii proprietari pentru a realiza obiectivele cu funcțiuni publice pe care dorește să le facă în această zonă? Dacă da, atunci ce obiective cu funcțiuni publice va dezvolta? Se gândește să construiască și locuințe sociale publice? Noi propunem să facă asta și astfel să răspundă la nevoia de locuire în Cluj-Napoca prin această inițiativă în zona Sopor. Și să facă asta nu doar prin facilitarea unor investiții care crează oportunitatea pentru dezvoltatorii imobiliari să facă profit, ci prin investiții care să servească interese publice, cum ar fi locuințele sociale, prin definiție obiective de interes public. Sau altfel spus să facă urbanism în interesul cetățenilor, oamenilor. Sau oraș pentru oameni, nu pentru profit".

Sursa: Fundația Desire

Cele mai mici prețuri la apartamente
(zona Cluj, 2018)

Florești        900 euro/mp
Baciu             980 euro/mp
Someșeni    1.210 euro/mp
Iris                  1.370 euro/mp
Borhanci     1.430 euro/mp

Sursa: Imobiliare.ro