Video “Prețurile apartamentelor din Cluj sunt umflate cu 30%”

O locuință de 100 mp în Cluj-Napoca pentru care proprietarii cer acum 150.000 de euro valorează de fapt cu 50.000 de euro mai puțin, susține analistul financiar Iancu Guda. Acesta a prognozat, la Realitatea FM, că prețurile la apartamente vor scădea din cauza scumpirii creditelor și a dispariției programului Prima Casă.

“Piața imobiliară a Clujului este acum cea mai supraevaluată din România, la fel cea a Bucureștiului. Sunt trei metode prin care un cumpărător poate să calculeze dacă un apartament e supraevaluat. Prima: valoarea de cost, dar când te duci la un dezvoltator imobiliar nu îți spune niciodată cât a costat terenul sau construcția, deci nu e valabilă. A doua: analiza relativă - vezi la ce preț s-au realizat tranzacții pentru proprietăți similare; nu este cazul când piața este supraevaluată, așa cum e acum, deoarece, conform acestei metode, în 2007 o garsonieră în București costa 70.000 de euro, iar în Cluj, 50-60.000 de euro, ceea ce nu îi reflecta valoarea.

Rămâne ultima metodă: actualizarea numerarului viitor. Deci orice investiție, activ, instrument financiar, proprietate imobiliară, companie valorează în funcție de numerarul pe care ți-l generează în viitor, actualizat în prezent, pentru că 2 lei mâine nu valorează cât 2 lei azi, ca urmare a inflației, riscurilor, costurilor de finanțare. Ce ar trebui să facă orice cumpărător interesat de un apartament de 2 camere în Cluj: să realizeze cam cât o să încaseze pe chirie din acel apartament chiar dacă nu îl ia ca investiție".

Veșnica dilemă: cumpăr sau stau în chirie?

"Ca să cântărească valoarea, ia chiria pe lună pe acel apartament, o înmulțește cu 12  luni, o înmulțește cu 15 ani, scade 10% grad de ocupare (e imposibil să îl ai mereu ocupat în perioada respectivă), mai scade 15% cheltuieli cu mentenanță, utilități (trebuie să păstreze calitatea imobilului pentru viitorii chiriași pentru că nu stă nimeni în el dacă nu îl renovează) și mai scade taxele plătite la stat care sunt acum de 16% impozit pe chirie și pe alte surse de venit.

Atunci va realiza că, în medie, un metru pătrat în București și în Cluj (tot cam pe-acolo) ar trebui să aibă o valoare de 1.000 euro/mp. Acum prețul este în București de 1.350 euro/mp, iar în Cluj, de 1.500 euro/mp. Deci Bucureștiul este supraevaluat cu 20%, Clujul, cu cel puțin 30%.

Haideți să facem un calcul: vrei să cumperi un apartament de 100 mp, pentru care ți se cer 150.000 de euro. Din punctul meu de vedere valoarea sa este 100.000 de euro, iar atunci te gândești, dau 50.000 de euro în plus pentru niște nevoi personale, emoții, zonă, poziție, confort, că e aproape de muncă, de casă, de părinți?

Păi îți permiți să dai 50.000 de euro în plus? Calculează creditul ăla de 50.000 de euro cât te costă, calculează blocajul de oportunitate, că banii aceia puteai să îi rulezi între timp, să iei o dobândă și constați că nu ai cum să scoți 65.000 de euro din închirierea lui. Mai bine stai încă trei ani în chirie și apoi cumperi mai ieftin".

Prima Casă, în curs de dispariție

"E drept, Clujul crește ca populație, are 100.000 de studenți din toate generațiile, mulți rămân, dar și oferta crește, iar cererea - din punct de vedere rațional, economic - nu ar mai trebui să mai crească. Cererea de locuințe se va tempera din cel puțin trei motive: salariile nu o să mai crească într-un ritm atât de susținut, anul trecut au urcat deja cu 14%; Prima Casă va decelera și în cele din urmă se va închide, iar acest program a contat mult în susținerea cererii pentru imobiliare, în procent de 80% în ultimii 10 ani.

Nu în ultimul rând costul de finanțare se va majora, ROBOR  (rata medie a dobânzii pentru creditele în lei stabilită de către BNR, n. red.) se va apropia de 3,5% față de 1,14% anul trecut, și atunci nu văd cum niște oameni raționali, cu salariile care nu mai cresc, cu niște dobânzi la credite în urcare și fără avans mic ca la Prima Casă vor cere credite imobiliare.

Cererea va scădea, oferta va crește, iar atunci prețul va scădea. E posibil și ca lumea să reacționeze emoțional, că piețele nu sunt eficiente, dar acest lucru nu poate persista pe termen lung; totul are un preț, iar emoția se ajustează și costă. Dacă prețul este peste valoare, în 2-3 ani va reveni, dacă prețul este sub valoare crește, așa sunt piețele, tind către echilibru".

Previziunile lui Guda

• ROBOR la trei luni va ajunge la 3,5%, față de 1% anul trecut, deci se măresc ratele la bancă

• Cursul de schimb va atinge pragul de 4,80 lei pentru 1 euro până la finele anului pentru că mai mult importăm decât exportăm

• Insolvențele firmelor vor crește din semestrul II ca urmare a majorării costurilor cu salariile

• Societățile își vor diminua profiturile deoarece nu pot ține pasul cu modificările fiscale

• România va intra în recesiune până în 2020, mai ales dacă SUA vor ajunge în această situație, afectând statele emergente  

• Companiile de stat nu vor mai avea bani pentru investiții deoarece li s-au luat dividendele pentru acoperirea găurilor la buget

• Euribor va trece în curând pe teren pozitiv, iar banii se vor scumpi

• Dacă ne vom limita să mâncăm, să bem, să ne îmbrăcăm și să cumpărăm electrocasnice pe datorie, vom avea un șoc greu de amortizat ca țară

 

Carte despre insolvențe, lansată la Cluj

Iancu Guda este director general al Coface Credit Management Services și președinte al Asociației Analiștilor Financiari-Bancari din România (AAFBR). A absolvit Academia de Studii Economice București și EMBA Sheffield University. În 10 ani de experiență în managementul riscului de credit, a analizat declarațiile financiare pentru 100.000 de companii intrate în insolvență și a susținut cursuri de finanțe corporative pentru 1.000 de profesioniști din toate industriile. El a lansat la Cluj cartea “De ce eșuează companiile?”, care documentează cele mai comune 10 greșeli ale firmelor active din România intrate în insolvență în ultimii 10 ani. Recomandările sale devin un ghid de bune practici pentru dezvoltarea sănătoasă a propriei companii sau monitorizarea consultativă a partenerilor de afaceri.