Clujul, aspirator de români. Cât de justificate sunt prețurile apartamentelor

Clujul, Timișoara sau Bucureștiul au devenit principalele ținte pentru românii care vor să se mute în alt loc din țară, constată Asociația Analiștilor Financiari Bancari din România (AAFBR). Aceasta a evaluat situația orașelor din prisma prețurilor imobiliare.

“O raportare a prețurilor imobiliarelor la nivelul chiriilor nu oferă o imagine completă; dimpotrivă, este posibil că nivelul relativ scăzut al chiriilor raportat la prețurile locuințelor să fie influențat tocmai de apetența mai mare pentru cumpărarea de locuințe.

Raportul dintre prețuri și chiriile brute rămâne net inferior în România față de celelalte piețe europene și se află mult sub media istorică, potrivit calculelor Comisiei Europene, în pofida faptului că și acest raport ar arăta, probabil, altfel dacă nu ar exista evaziunea”, menționează raportul, citat de Hotnews.

Salariul mediu real din zilele noastre (ajustat la inflație) cumpără peste 70% mai multe bunuri și servicii decât cel din 2007-2008, în timp ce prețul locuințelor este cu mai bine de 40% sub maximele pre-criză (în pofida creșterilor din ultimii ani). Un indicator cheie pentru analiza cifrelor este raportul dintre salariul mediu anual și prețul apartamentelor. 

Întrebați în ce oraș din România ar dori să se mute, ponderea celor care au spus București a fost comparabilă cu răspunsurile care au indicat Timișoara, Brașov sau Cluj-Napoca (Clujul fiind cel dintâi în clasamentul intențiilor). Pe baza acestor răspunsuri, Bancă Mondială a estimat că între 200.000 și 260.000 de persoane și-ar dori să se mute din altă localitate într-unul din aceste patru mari orașe. În ultimii ani, orașele viabile din punct de vedere economic s-au dovedit a fi atrăgătoare.

Doar șase județe au avut o creștere netă a numărului de locuitori în perioada 2012-2017, în care la nivelul țării populația s-a redus cu 1 milion: Ilfov a avut o majorare de 60.000 persoane, în timp ce populația Bucureștiului a scăzut semnificativ. Datele demografice arată o tendință clară de cristalizare în jurul zonelor viabile economic, deloc întâmplător și cele în care se construiesc cele mai multe locuințe.

“Migrația internă creează și o cerere pentru locuințe în aceste orașe. Totuși, având  vedere că oferta nu a ținut pasul cu cererea în ultimii ani, prețurile din Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov ar putea să nu fie la fel de sustenabile (având în vedere raportulul venit anual/preț) precum cele din București.

Discutăm, totuși, de o situație foarte diferită de cea din 2006-2008, când investitori  persoane fizice care cumpărau chiar zeci de apartamente o dată într-un proiect reprezentau o  parte semnificativă a pieței”, susțin analiștii Mihai Pătrulescu și Silviu Pop.

Există și alte elemente care să susțină faptul că există o nevoie reală de locuințe mai ales în orașe sau în vecinătatea aglomerărilor urbane. Tinerii români pleacă din casa parentală, în medie, la 28 de ani, față de 26 de ani, vârsta medie din UE. România înregistrează cea mai mare rată de supraaglomerare cu care se confruntă familiile din UE, de 48% față de media europeană de 17%. 

Un număr semnificativ de gospodării din România (40%, potrivit Eurostat) trăiesc la limită sărăciei, majoritatea acestor în mediul rural. O dovadă a adaptării ofertei la puterea de cumpărare reală a românilor este faptul că dezvoltatorii au devenit mai flexibili în ultimii ani și au redus suprafețele construite postcriză. Pe de altă parte, suprafața apartamentelor nou construite anul acesta este în creștere, fapt care poate fi corelat cu creșterea veniturilor populației.

Există câteva elemente de vulnerabilitate pentru piața imobiliară rezidențială din România. Printre cele mai importante ar fi nivelul precar de educație financiară, ce conduce la situații în care cumpărătorii accesează un credit mai mare decât cel pe care l-ar putea rambursa în cazul în care economia ar intră într-o perioadă de corecție, așa cum s-a mai întâmplat înaintea perioadei de criză.

Tentația de „mai mare” rămâne o realitate a unei economii emergente ce încă nu a uitat lipsurile din perioada comunismului și care, pe de altă parte, încă nu a trecut prin multe cicluri „boom-bust” pentru a învață pe propria piele asemenea lecții dureroase.

Aspectele pozitive cântăresc  mai mult în momentul de față în opinia noastră: prețurile sunt cu 40% sub vârful atins anterior crizei, în timp ce veniturile au crescut,  în termeni reali, cu mai mult de 70%. “Considerăm că din perspectiva  fundamentelor, activele rezidențiale nu sunt în prezent supraevaluate în România, existând încă spațiu pentru creșterea prețurilor acestora, atâta vreme cât și tendințele din  pieța muncii se păstrează”, conform AAFBR.