Legea „Nordis”, în vigoare. Se schimbă regulile pe piața imobiliară din Cluj-Napoca: „Triază dezvoltatorii serioși de cei care nu au competențe sau resurse / Cumpărătorii au siguranță”

Legea „Nordis” (Legea nr. 207/2025) a intrat în vigoare joi, 11 decembrie 2025, aducând schimbări majore pe piața imobiliară din România. 

Actul normativ, apărut după dezvăluirile privind „Schema Nordis”, este considerat cea mai importantă inițiativă legislativă din ultimii ani dedicată protecției cumpărătorilor de apartamente în faza de proiect.

O parte dintre prevederile legii — cele ce vizează operațiunile cadastrale și procedura de preapartamentare — vor deveni aplicabile din 8 martie 2026. Restul dispozițiilor sunt însă în vigoare începând din 11 decembrie, potrivit digi24.ro. 

„Legea reglementează o etapizare a plăților. Toată lumea face după aceeași regulă. Niciun dezvoltator nu mai încasează cât vrea, de la cine vrea și cum vrea. Părerea mea este că cel mai important aspect e că dezvoltatorii sunt obligați, pe lângă obținerea autorizației de construire în momentul în care încheie un antecontract de vânzare - cumpărare, să facă preapartamentarea. Înainte se încheia câte un antecontract în care era notat viitorul apartament, iar documentul reprezenta o promisiune și grevare cu sarcini. Cei care doreau puteau încheia antecontractul în formă notarială, iar foarte puțini îl notau și în cartea funciară, deși acest lucru era un drept fundamental al cumpărătorului. Majoritatea dezvoltatorilor, având colaborări cu notari, manipulau condițiile tranzacției în favoarea lor.

Mulți dezvoltatori aveau propriile lor birouri, iar tranzacția nu mai era intermediată de un profesionist sau agent imobiliar, ceea ce ar fi garantat echitatea și informarea cumpărătorului cu privire la drepturile și obligațiile sale. Este un drept fundamental să îți înscrii ipoteca în cartea funciară a viitorului imobil pentru sumele achitate. Astfel, antecontractul sau promisiunea semnată este vizibilă pentru orice viitor subdobânditor și oferă siguranță juridică. Dacă toate promisiunile ar fi fost înscrise în cartea funciară, nu am mai fi avut situații în care același imobil se vindea de două sau trei ori, deoarece aceste promisiuni ar fi fost vizibile instant în momentul unei noi tranzacții”, a explicat pentru Ziua de Cluj, Cornelia Bindean, CEO IMPAKT IMOBILIARE Cluj-Napoca. 

„Se descurajează practicile de tip samsar ”

„În Dubai, de exemplu, avansurile merg într-un cont special destinat exclusiv proiectului, iar dezvoltatorul poate accesa banii doar când finalizează etapa respectivă. În România, ideea este similară: dezvoltatorul poate încasă maximum 5% la rezervare, 25% la finalizarea structurii de rezistență și 20% la finalizarea instalațiilor. În total, dezvoltatorul poate încasa maxim 50% înainte de finalizarea proiectului.

Aceasta înseamnă că dezvoltatorul trebuie să dispună de surse proprii sau alte finanțări pentru a susține proiectul, astfel încât să fie sigur că proiectele mici sau mari pot fi duse la finalizare, indiferent de fluctuațiile economice sau politice. Este un filtru care triază dezvoltatorii serioși de cei care nu au competență sau resurse.

Drepturile cumpărătorului sunt protejate, iar tranzacțiile trebuie realizate în condiții clare și sigure. Nicio vânzare sub semnătură privată sau la agenții improvizate nu mai este permisă pentru apartamentele fără carte funciară. Astfel, se descurajează practicile de tip 'samsar', în care cineva dă un avans, apoi cesionează drepturile pe un alt cumpărător, cu risc și creștere artificială a prețurilor. Mulți nu înțeleg ce presupune plata unui profesionist, notar sau agent imobiliar, care poate analiza corect piața și valoarea reală a imobilului pe termen de 3-5 ani. Dacă nu se fac aceste verificări, tranzacția finală poate fi mult mai costisitoare și riscantă”, a explicat Cornelia Bindean. 

Ce păreri au dezvoltatorii despre noile schimbări

„Mulți dezvoltatori imobiliari sunt speriați de această schimbare și se grăbesc să încheie antecontracte acum, înainte de aplicarea completă a noilor reguli. Motivul este că se bazau pe avansurile primite de la clienți și făceau mici discounturi, ceea ce le oferea o marjă mai avantajoasă, fără condițiile stricte impuse de legea bancară sau de etapizarea proiectului.

Prin noua legislație, există termene clare și penalizări pentru nerespectarea etapelor, ceea ce modifică modul tradițional în care dezvoltatorii gestionau avansurile și vânzările. Această ajustare îi obligă să fie mai transparenți și să respecte regulile, protejând astfel cumpărătorii și stabilitatea proiectelor pe termen lung”, a mai explicat CEO-ul IMPAKT IMOBILIARE Cluj-Napoca. 

Explicații despre Legea „Nordis”

Promisiunea de vânzare-cumpărare, permisă doar după îndeplinirea unor condiții stricte

Până acum, dezvoltatorii puteau semna promisiuni de vânzare-cumpărare încă din stadii incipiente, uneori chiar înainte de obținerea autorizațiilor. Noua lege schimbă radical această practică. De acum, o promisiune poate fi încheiată doar dacă:

• autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară;
• în cazul blocurilor de locuințe, a fost realizată preapartamentarea, cu deschiderea cărților funciare pentru viitoarele apartamente;
• notarul înscrie obligatoriu promisiunea în cartea funciară.

Prin aceste cerințe, cumpărătorul nu mai plătește sume importante pentru o locuință „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice privind existența și autorizarea proiectului.

Convențiile de rezervare: maximum 60 de zile și avans limitat la 5%

În etapa de rezervare, legea limitează considerabil riscurile pentru cumpărători. Noile reguli prevăd:

• durată maximă a rezervării: 60 de zile;
• avans maxim: 5% din valoarea imobilului;
• obligația dezvoltatorului de a restitui integral suma în maximum 30 de zile, dacă nu se ajunge la semnarea unei promisiuni sau a contractului final din culpa acestuia.

În trecut, unele proiecte solicitau avansuri substanțiale chiar de la rezervare, iar recuperarea banilor era adesea dificilă sau imposibilă.

Avansurile, plafonate și controlate strict. Banii nu mai pot fi folosiți pentru alte proiecte

Un punct central al legii este limitarea avansurilor cerute în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, în funcție de stadiul lucrărilor:

• pentru structura de rezistență: maximum 25% din preț;
• după finalizarea structurii, pentru instalații: maximum 20% din preț.

Toate sumele plătite ca avans trebuie depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului respectiv, iar utilizarea lor poate fi făcută doar cu aprobarea diriginelui de șantier, prin ștampila „bun de plată”.

Articolul 6 din lege prevede explicit că banii pot fi folosiți numai pentru dezvoltarea proiectului pentru care au fost plătiți, ceea ce împiedică finanțarea încrucișată între proiecte și reduce riscul opririi lucrărilor din lipsă de fonduri.

Nerespectarea regulilor poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri, o sancțiune semnificativă pentru marile companii imobiliare.

Preapartamentarea — obligatorie din 8 martie 2026

Legea introduce și obligația preapartamentării, adică deschiderea cărților funciare individuale pentru apartamente înainte de finalizarea clădirii. Măsura va deveni activă din 8 martie 2026, pentru a permite adaptarea sistemelor informatice ale autorităților.

Până atunci:

• înscrierea autorizației de construire se va face individual pentru fiecare unitate,
• iar notarii sunt deja obligați să înscrie promisiunile în cartea funciară, garantând protecția cumpărătorilor încă din prima zi.

Prevederi eliminate din forma finală

Versiunea finală adoptată de Camera Deputaților a eliminat două prevederi considerate favorabile cumpărătorilor:

• reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții reprezentați de avocat;
• acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.